Objektbeschreibung
Zwangsversteigerung eines Mehrfamilienhauses mit sechs Wohneinheiten, zwei Werkstatt-Nebengebäuden und fünf Garageneinheiten. Wohnfläche ca. 425 m²; Innenbesichtigung nicht ermöglicht.
Lage
Das Objekt liegt in Gelsenkirchen-Schalke, PLZ 45881. Vergleichsangebote zeigen einen aktiven, aber preislich heterogenen Mehrfamilienhausmarkt.
Investmentanalyse
Hochrisikofall. Nur bei deutlich niedrigem Gebot und nach vollständiger Due Diligence vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Indikativer unabhängiger As-is-Marktwert etwa 220.000 bis 330.000 EUR, mit niedriger Sicherheit. Die Vergleichsobjekte sind überwiegend gepflegter und besser dokumentiert.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Gelsenkirchen-Schalke, 45881 | 415,3 m² | 360.000 € | 866,84 €/m² | — | Link |
| B | Gelsenkirchen-Schalke, 45881 | 398 m² | 393.000 € | 987,44 €/m² | 1904 | Link |
| B | Gelsenkirchen-Schalke, 45881 | 426 m² | 358.800 € | 842,25 €/m² | 1957 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Gelsenkirchen-Schalke, 45881 | 60 m² | 355 € | 5,92 €/m²/Monat | 1999 | Link |
| B | Gelsenkirchen, 45881 | 60 m² | 500 € | 8,33 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Gelsenkirchen, 45881 | 60 m² | 640 € | 10,67 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Realistische Gesamtrisiken liegen je nach Befund grob zwischen 160.000 und 600.000 EUR; ein Worst-Case darüber ist möglich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Bauschäden und Funktionsmängel sind dokumentiert, der Innenzustand ist unbekannt.
Vollständige Innenbesichtigung und technische Due-Diligence vor Gebot.Baujahr um 1899 und unbekannter Modernisierungsstand bergen erhebliche verdeckte Risiken.
Alle wesentlichen Bauteile und technischen Anlagen fachgerecht untersuchen.Werkstätten und fünf Garageneinheiten sind vorhanden, ihre technische und rechtliche Nutzbarkeit ist ungeklärt.
Genehmigungen, Zustand, Schadstoffe und Nutzbarkeit prüfen.Rechtliche Risiken
Es ist unbekannt, ob Wohnungen, Werkstätten und Garagen vermietet, leerstehend oder selbst genutzt sind.
Mietverträge, Rückstände, Kautionen und Besitzverhältnisse vor Gebot klären.Rangverhältnisse und bestehenbleibende Rechte sind aus den vorliegenden Daten nicht ersichtlich.
Grundbuch, geringstes Gebot, Baulasten und öffentlich-rechtliche Belastungen prüfen.Werkstatt- und Garagennutzungen sind nicht durch geprüfte Genehmigungsunterlagen belegt.
Bauakte und Genehmigungslage bei der Stadt prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Grundstücksfläche und Flurstück nicht verifiziert.
- Wohnungsgrundrisse und Einzelgrößen fehlen.
- Innenbesichtigung war nicht möglich.
- Mietstatus, Mietverträge und Rückstände unbekannt.
- Sanierungsumfang nur grob schätzbar.
- Grundbuchrechte, Baulasten, Genehmigungen und Altlasten ungeklärt.
- Parser-Verkehrswert 529.376 EUR widerspricht den konsistenten Quellen mit 262.000 EUR.
- Konkrete Mietangebote sind in Qualität und Vergleichbarkeit begrenzt.