Objektbeschreibung
Gewerbeeinheit mit ca. 243 m² Nutzfläche und Beherbergungsbetrieb mit 16 Betten.
Lage
Stein liegt im südwestlichen Umfeld der Metropolregion Nürnberg-Fürth. Die Lage ist grundsätzlich für Monteur- und Geschäftsreisendenunterkünfte geeignet.
Investmentanalyse
Nur bei umfassender Vorprüfung und Gebot deutlich unter dem unabhängigen Marktband erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Die öffentliche Vergleichsdatenlage für kleine Pensionen in Stein ist schwach. Der indikative As-is-Marktwert liegt bei etwa 350.000 bis 520.000 EUR.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| C | Stein, 90547 | — | 1.900.000 € | 1.693,4 €/m² | 1993 | Link |
| C | Fürth, 90762 | — | 489.000 € | 3.395,8 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Nürnberg, 90491 | 250 m² | 500 € | 2 €/m²/Monat | 1999 | Link |
Renovierung
Für eine Standardinstandsetzung sind grob 120.000 bis 240.000 EUR zu reservieren; bei technischen oder genehmigungsbedingten Problemen deutlich mehr.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Einheit weist laut Exposé eine einfache bis mittlere Ausstattung und teilweise Reparaturbedarf auf.
Technische Besichtigung und Gewerke-Kostenschätzung veranlassen.Die intensive Beherbergungsnutzung mit mehreren Sanitärbereichen kann erhebliche Erneuerungskosten verursachen.
Sanitär, Lüftung, Warmwasser und Brandschutz fachtechnisch prüfen.Rechtliche Risiken
Die Nutzungsänderung war zunächst nicht genehmigungsfähig; der aktuelle Bescheid ist nicht verfügbar.
Bauakte und endgültigen Genehmigungsbescheid beim Landratsamt prüfen.Die erforderlichen Stellplätze und ihre rechtliche Sicherung waren behördlich problematisch.
Stellplatznachweis, Dienstbarkeiten und tatsächliche Nutzung prüfen.Die Vermietung ist nicht mit Vertragsdaten, Miete oder Laufzeit belegt.
Mietvertrag und Mieterkonto vor Gebot vollständig prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Endgültiger Genehmigungsbescheid der Nutzungsänderung fehlt.
- Rechtliche Sicherung und genaue Zuordnung der Stellplätze fehlen.
- Mietvertrag, Nettokaltmiete, Laufzeit und Mietrückstände fehlen.
- WEG-Unterlagen, Hausgeld, Rücklage und Instandhaltungsplanung fehlen.
- Innenbesichtigung war nur teilweise möglich.
- Öffentliche Vergleichsdaten für kleine Beherbergungsobjekte sind unzureichend.