Objektbeschreibung
Freistehendes Zweifamilienhaus aus dem Jahr 1999 mit ca. 158,83 m² Wohnfläche, 390 m² Grundstück und Vollkeller.
Lage
Pulheim ist ein nachgefragter Wohnstandort im Rhein-Erft-Kreis mit guter Anbindung an Köln. Konkrete Mikrolagedetails wurden nur übernommen, soweit sie aus den Quellen belastbar hervorgehen.
Investmentanalyse
Nur mit Sicherheitsabschlag und ausreichender Liquiditätsreserve erwägen. Das Objekt ist für erfahrene Bieter interessanter als für Eigennutzer ohne technische und rechtliche Prüfungsoption.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Pulheimer Vergleichsangebote liegen grob zwischen 3.300 und 3.800 EUR/m², mit deutlichen Zu- und Abschlägen für Grundstück, Modernisierung und Vermietung. Daraus ergibt sich ein as-is Marktwert von etwa 475.000 bis 600.000 EUR.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Pulheim-Stommeln, 50259 | 133 m² | 449.000 € | 3.376 €/m² | 1963 | Link |
| A | Pulheim-Stommeln, 50259 | 159 m² | 529.000 € | 3.327 €/m² | 1967 | Link |
| A | Pulheim-Stommeln, 50259 | 151,6 m² | 500.000 € | 3.298 €/m² | 1956 | Link |
| B | Pulheim, 50259 | 152 m² | 575.000 € | 3.783 €/m² | 1975 | Link |
| B | Pulheim-Brauweiler, 50259 | 170 m² | 599.000 € | 3.524 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| C | Pulheim, 50259 | 130 m² | 2.000 € | 15,38 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wegen fehlender Innenbesichtigung ist eine belastbare Kostenschätzung nicht möglich. Ein Standardrisiko von etwa 55.000 bis 125.000 EUR sollte einkalkuliert werden.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Der Innenzustand und die Funktion der technischen Anlagen konnten nicht geprüft werden.
Vor Gebot Innenbesichtigung und technische Prüfung verlangen.Dachrinnenverkleidung und Gitterrostabdeckung weisen erkennbare Schäden auf.
Bauteile vor Ort prüfen und Reparaturkosten kalkulieren.Bei der Fertigbauweise müssen Feuchte- und Anschlussbereiche besonders geprüft werden.
Sonderprüfung durch Bausachverständigen beauftragen.Rechtliche Risiken
Mietverträge und aktuelle Miethöhe liegen nicht gesichert vor.
Mietunterlagen und Räumungs-/Übergabesituation prüfen.Verkehrswert- und Wertgrenzenangaben sind in den Eingangsdaten nicht vollständig konsistent.
Gerichtliche Bekanntmachung kurz vor dem Termin verifizieren.Die Zwangsversteigerung ersetzt keine technische oder rechtliche Due Diligence.
Rechtliche und technische Prüfung vor dem Termin abschließen.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktuelle Miethöhe, Mietverträge, Kautionen und Rückstände unbekannt.
- Innenbesichtigung und technische Funktionsprüfung nicht möglich gewesen.
- Zimmer- und Nutzflächenangaben widersprüchlich.
- Parserwert 529.376 EUR widerspricht dem aktuellen offiziellen Verfahrenswert von 580.000 EUR.
- Aktueller Verfahrensstand und Wertgrenzen unmittelbar vor dem Termin erneut prüfen.