Objektbeschreibung
Zweigeschossiges, unterkellertes Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und ca. 171 m² Wohn- und Nutzfläche auf ca. 148 m² Grundstück.
Lage
Die Lage in 41460 Neuss ist zentral und grundsätzlich infrastrukturell gut angebunden. Die Vergleichsangebote bestätigen eine Nachfrage für innerstädtische Stadthäuser, unterscheiden sich jedoch bei Zustand und Mikrolage.
Investmentanalyse
Kauf grundsätzlich prüfenswert, aber nur mit konservativem Gebot und nach technischer sowie rechtlicher Due Diligence.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige Angebotsvergleiche stützen einen As-is-Marktwert von etwa 520.000 bis 660.000 EUR; der zentrale Basiswert liegt bei etwa 590.000 EUR.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Innenstadt, Neuss 41460 | 150 m² | 489.000 € | 3.260 €/m² | 1934 | Link |
| A | Innenstadt, Neuss 41460 | 150 m² | 379.000 € | 2.527 €/m² | 1934 | Link |
| B | Augustinusviertel, Neuss 41464 | 145 m² | 710.000 € | 4.897 €/m² | 1997 | Link |
| B | Furth-Süd, Neuss 41462 | 159 m² | 669.000 € | 4.208 €/m² | 2009 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Norf, Neuss 41469 | 148 m² | 2.490 € | 16,82 €/m²/Monat | 2024 | Link |
| A | Norf, Neuss 41469 | 141 m² | 1.930 € | 13,69 €/m²/Monat | 1980 | Link |
| C | Innenstadt, Neuss 41460 | 150 m² | 2.500 € | 16,67 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Der Sanierungsbedarf ist wegen fehlender Zustandsunterlagen unsicher. Ein Standardrisiko von etwa 60.000 bis 170.000 EUR sollte budgetiert werden, bis eine Besichtigung erfolgt.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die angegebene Kernsanierung kann ohne Belege und Besichtigung nicht als vollständig oder mängelfrei angenommen werden.
Gutachten, Rechnungen und Innenbesichtigung prüfen.Für Keller und Anbau liegen keine ausreichenden Zustandsangaben vor.
Feuchtemessung und Prüfung der Abdichtung veranlassen.Wesentliche technische Bauteile sind nicht dokumentiert.
Fachtechnische Prüfung von Heizung, Elektro, Leitungen und Dach.Rechtliche Risiken
529.376 EUR und 522.000 EUR sind im Datenbestand widersprüchlich.
Verbindlichen Gerichtseintrag vor dem Termin bestätigen.Ob die gesetzlichen Bietgrenzen gelten, ist widersprüchlich erfasst.
Terminsbestimmung und Gerichtsauskunft unmittelbar vor dem Termin prüfen.Rechte, Nutzerstatus und Besitzübergang müssen vor Gebotsabgabe geklärt werden.
Grundbuch, geringstes Gebot und Nutzerverhältnisse prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Verbindlicher Verkehrswert: 522.000 EUR versus Parserangabe 529.376 EUR.
- Geltung der 5/10- und 7/10-Wertgrenzen ungeklärt.
- Aktueller Besitz-, Leerstands- oder Mietstatus unbekannt.
- Grundbuchliche Flurstücks- und Belastungsdaten nicht vollständig verfügbar.
- Technischer Zustand und tatsächlicher Umfang der Kernsanierung nicht verifiziert.
- Keine belastbaren Angaben zu Heizung, Energieausweis, Elektro, Dach und Feuchte.