Objektbeschreibung
115 m² Wohnung im Einfamilienhaus, Baujahr 1975, mit Keller, Wintergarten und Garage.
Lage
Hullern ist ein naturnaher Ortsteil von Haltern am See mit dörflicher Wohnlage und guter Nähe zu Wald- und Erholungsbereichen.
Investmentanalyse
Nur bei erheblichem Sicherheitsabschlag erwägen; technische und rechtliche Due-Diligence ist zwingend.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige Angebotsvergleiche in Hullern liegen grob zwischen 2.233 und 2.875 EUR/m² für ältere Häuser mit Grundstück. Für diese Wohnung wird wegen WEG-Struktur und Unsicherheiten ein as-is Marktwert von 220.000 bis 280.000 EUR geschätzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Haltern am See-Hullern | 120 m² | 345.000 € | 2.875 €/m² | 1978 | Link |
| A | Haltern am See-Hullern | 129 m² | 288.000 € | 2.233 €/m² | — | Link |
| B | Haltern am See-Hullern | 194 m² | 550.000 € | 2.835 €/m² | — | Link |
| C | Haltern am See-Hullern | 140 m² | 640.000 € | 4.571 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Haltern am See-Hullern | 93 m² | 800 € | 8,6 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Haltern am See-Hullern | — | 1.393 € | — | — | Link |
| B | Haltern am See | — | — | 8,74 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinliches Szenario: Standardmodernisierung mit grob 50.000 bis 115.000 EUR; bei verdeckten Schäden deutlich höher.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Konstruktion von 1975 kann verdeckte Feuchte-, Dämm- oder Schadstoffprobleme aufweisen.
Gutachten, Bauteilöffnungen und Sachverständigenprüfung durchführen.Bei Keller und Wintergarten sind Abdichtung, Anschlüsse und mögliche Feuchtespuren zu prüfen.
Vor-Ort-Besichtigung mit Feuchteprüfung durchführen.Rechtliche Risiken
Kosten- und Verantwortungsabgrenzung sind ohne Teilungserklärung nicht belastbar.
Teilungserklärung, Aufteilungsplan und WEG-Unterlagen prüfen.Die rechtliche Zuordnung der Garage ist aus den verfügbaren Angaben nicht eindeutig.
Grundbuch, Teilungserklärung und Aufteilungsplan prüfen.Ob die Wohnung frei, selbst genutzt oder vermietet ist, bleibt offen.
Besitz- und Mietstatus vor Gebotsabgabe klären.Vor dem Gebot verifizieren
- Vollständiger Gutachtentext und Seitenbefunde konnten nicht zuverlässig ausgewertet werden.
- Konfligierende Verkehrswertangabe: 272000 EUR versus 529376 EUR.
- Belegungs- oder Mietstatus unbekannt.
- WEG-Unterlagen, Hausgeld, Rücklage und Instandhaltungsbeschlüsse unbekannt.
- Rechtlicher Status und Umfang der Garage unbekannt.
- Konkreter Modernisierungsstand und mögliche Schadstoffe unbekannt.
- Konkrete Mietangebote für exakt 115 m² und mindestens fünf Zimmer weiterhin unzureichend; weitere Marktverfeinerung erforderlich.