Objektbeschreibung
Vermietete Erdgeschosswohnung mit ca. 97 m² Wohnfläche, Terrasse mit Seeblick und Kellerraum in der Wohnanlage „Müggelsee-Residenzen“.
Lage
Friedrichshagen verbindet Müggelseelage, Grünbereiche, lokale Infrastruktur und Straßenbahn-/S-Bahn-Anbindung.
Investmentanalyse
Hochrisikofall. Nur bei umfassender Prüfung der WEG-, Bau- und Mietunterlagen und deutlich unterhalb der unabhängigen As-is-Marktspanne bieten.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Friedrichshagener Angebote zeigen für kleinere, bessere Wohnungen grob etwa 4.000–5.600 EUR/m². Wegen der dokumentierten Mängel wird der As-is-Wert deutlich darunter angesetzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Friedrichshagen, 12587 Berlin | 59,08 m² | 249.000 € | 4.215 €/m² | 1997 | Link |
| A | Friedrichshagen, 12587 Berlin | 72,02 m² | 400.000 € | 5.554 €/m² | 2013 | Link |
| B | Friedrichshagen, 12587 Berlin | 73,74 m² | 360.000 € | 4.882 €/m² | 1910 | Link |
| B | Friedrichshagen, 12587 Berlin | 62 m² | 345.000 € | 5.565 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Charlotte-E.-Pauly-Straße 36, Friedrichshagen | 66,6 m² | 1.090 € | 16,37 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Müggelseedamm 270, Friedrichshagen | 67,92 m² | 2.038 € | 30,01 €/m²/Monat | 1892 | Link |
| B | Scharnweberstraße 6, Friedrichshagen | 70 m² | 1.085 € | 15,5 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Fürstenwalder Damm 294, Friedrichshagen | 66,73 m² | 1.299 € | 19,47 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Standardrisiko mit hoher Unsicherheit; mögliche Kosten liegen weit über einer normalen Wohnungsrenovierung, da Gemeinschaftseigentum und WEG-Sonderumlagen betroffen sind.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Wohnanlage ist nicht vollständig fertiggestellt; mangelhafte Sanierungsleistungen und Bauschäden sind dokumentiert.
WEG-Unterlagen, Abnahmen, Mängellisten und Sanierungsverträge prüfen.Fassade und Flachdach des Bauabschnitts IV werden erneut saniert; Umfang und Kostenstand sind offen.
Baufortschritt, Kostenprognose und Umlageanteil schriftlich bestätigen lassen.Für das Gemeinschaftseigentum werden Feuchtigkeits- und Schimmelprobleme berichtet; Ursache und Umfang müssen geprüft werden.
Feuchtemessungen, Gutachten und Sanierungsnachweise einsehen.Rechtliche Risiken
Die Teilungserklärung muss an geänderte Planungen angepasst werden.
Aktuelle Fassung, Änderungsentwurf und Grundbuchvollzug prüfen.Projektentwickler und ehemalige Hausverwaltung sind insolvent; Zuständigkeiten und Ansprüche sind unsicher.
Insolvenzbekanntmachungen, Forderungsanmeldungen und aktuelle Verwaltung prüfen.Es wurden bereits mehrfach Sonderumlagen erhoben; weitere Umlagen sind nicht auszuschließen.
Beschlüsse, Zahlungsstatus, Rückstände und geplante Umlagen prüfen.Die Wohnung gilt als vermietet, aber Mietvertrag, Miethöhe und Zahlungsstand sind nicht vollständig belegt.
Mietvertrag, Mietkonto, Kaution und Mietanpassungen prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Vollständige Auswertung des 52-seitigen Gutachtens und der Bildinhalte muss fachlich verifiziert werden.
- Aktuelle Nettokaltmiete, Mietvertrag, Mietrückstände und Kaution fehlen.
- Hausgeld, Rücklage, Sonderumlagen und Instandhaltungsbudgets fehlen.
- Teilungserklärung, Änderungsstand, Miteigentumsanteil und Grundbuchdetails fehlen.
- Ursache und Umfang von Feuchtigkeit, Schimmel und Bauschäden müssen durch aktuelle Fachgutachten bestätigt werden.
- Die Abweichung zwischen 529.376 EUR Parser-Verkehrswert und 500.000 EUR Beschreibungstext ist aufzuklären.