Objektbeschreibung
Zweistöckiges, voll unterkellertes Reihenmittelhaus aus dem Jahr 1980 mit separater Garage, ca. 128 m² Wohnfläche und ca. 248 m² Grundstück.
Lage
Heiligenkirchen ist ein südlicher Detmolder Ortsteil in der Nähe des Teutoburger Waldes, des Freilichtmuseums und des Hermannsdenkmals. Die Vergleichsangebote zeigen ein mittleres regionales Preisniveau mit deutlichen Zustandsunterschieden.
Investmentanalyse
Nur bei deutlich unter Markt liegendem Zuschlag und nach Prüfung von Gutachten, Grundbuch, Nutzung und Bausubstanz erwägen. Oberhalb von etwa 190.000 EUR erscheint das Risiko-Rendite-Verhältnis schwach.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Angebote in Detmold liegen für Reihenhäuser grob zwischen etwa 1.990 und 3.355 EUR/m², abhängig von Lage und Zustand. Für das Bewertungsobjekt ergibt sich eine indikative As-is-Spanne von 210.000 bis 285.000 EUR.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Detmold-Hiddesen | 119,8 m² | 259.900 € | 2.169 €/m² | — | Link |
| A | Detmold-Hiddesen | 120 m² | 239.900 € | 1.999 €/m² | — | Link |
| B | Detmold-Klüt | 105,6 m² | 210.000 € | 1.989 €/m² | — | Link |
| B | Detmold-Heiligenkirchen | 188,6 m² | 399.000 € | 2.116 €/m² | 1970 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Detmold-Heiligenkirchen | 96 m² | 730 € | 7,6 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Detmold | 122 m² | 1.310 € | 10,74 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für eine standardmäßige Modernisierung sollte vorsichtig mit etwa 70.000 bis 145.000 EUR gerechnet werden. Bei umfangreichen verdeckten Schäden kann der Aufwand deutlich höher liegen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Das Objekt weist laut Gutachtenszusammenfassung einen allgemeinen Instandhaltungsstau und bauliche Defizite auf.
Sachverständige Besichtigung und belastbare Sanierungskosten ermitteln.Bei einem voll unterkellerten Haus sind Feuchte- und Abdichtungsrisiken ohne Innenprüfung nicht auszuschließen.
Feuchtemessung und Prüfung der Kellerabdichtung durchführen.Modernisierungen sind dokumentiert, ihr Umfang und die Restlebensdauer zentraler Bauteile bleiben jedoch unklar.
Heizung, Dach, Fenster und Gebäudehülle fachtechnisch prüfen.Rechtliche Risiken
Es ist nicht verifiziert, ob das Haus leer steht, selbst genutzt oder vermietet ist.
Nutzerstatus und mögliche Räumungs-/Übernahmerisiken vor dem Termin klären.Haus und Garage werden getrennt bezeichnet; die vollständige Flurstücks- und Grundbuchzuordnung ist zu prüfen.
Grundbuch und Flurkarte vor Gebotsabgabe einsehen.Bestehenbleibende Rechte und das geringste Gebot können die Wirtschaftlichkeit wesentlich beeinflussen.
Versteigerungsbedingungen und Grundbuch vor dem Termin durchsehen.Vor dem Gebot verifizieren
- Widersprüchlicher Parser-Verkehrswert von 529.376 EUR gegenüber quellenbestätigten 240.000 EUR.
- Innenbesichtigung und vollständige Gutachtendetails konnten nicht belastbar ausgewertet werden.
- Belegung, Mietverhältnisse und Räumungsrisiken sind ungeklärt.
- Exakte Flurstücke, Grundstücksgrößen und Rechte der separaten Garage sind zu verifizieren.
- Heizung, Energieausweis, Dach, Fenster, Feuchte und Schadstofflage sind nicht ausreichend dokumentiert.
- Konkrete Mietangebote für vergleichbare Reihenhäuser im Ortsteil bleiben unzureichend; Mietschätzung ist vorläufig.