Objektbeschreibung
Freistehendes Zweifamilienhaus von 1911 mit ca. 160 m² Wohnfläche auf 467 m² Grundstück.
Lage
Wohnlage in Dortmund-Brackel mit guter städtischer Infrastruktur; konkrete Mikrolage- und Lärmprüfung bleibt erforderlich.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Nur bei erheblichem Sicherheitsabschlag und nach vollständiger technischer, rechtlicher und mietvertraglicher Prüfung erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Indikativer As-is-Marktwert etwa 315.000 bis 425.000 EUR; geringe Vergleichssicherheit.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Dortmund-Brackel | 154,4 m² | 449.000 € | 2.907 €/m² | 1954 | Link |
| C | Dortmund-Brackel | 159,82 m² | 400.000 € | 2.502,5 €/m² | 1911 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Dortmund-Brackel | 134 m² | 1.650 € | 12,31 €/m²/Monat | 2026 | Link |
| B | Dortmund-Brackel | 145 m² | 2.000 € | 13,79 €/m²/Monat | 2026 | Link |
| C | Dortmund-Brackel | — | — | 9,17 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlicher Standard-Sanierungsbedarf etwa 130.000 bis 260.000 EUR; bei verdeckten Schäden deutlich höher.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Nutzung des Dachgeschosses als Wohnung ist offenbar nicht genehmigt.
Bauakte und Genehmigungslage prüfen.Für Keller und Erdgeschoss sind Feuchteerscheinungen, Putzabplatzungen und Rissbildungen dokumentiert.
Sachverständige Innenbesichtigung und Feuchtemessung durchführen.Ein Riss an einer Kappendecke kann auf einen konstruktiv relevanten Schaden hindeuten.
Tragwerksgutachten vor Gebotsabgabe einholen.Rechtliche Risiken
Das Verfahren dient der Aufhebung der Gemeinschaft und kann besondere Rechts- und Verfahrensfragen aufwerfen.
Aktuellen Verfahrensstand und bestehenbleibende Rechte beim Gericht prüfen.Das Objekt wird als vermietet beschrieben, aber Mietverträge und aktuelle Miete fehlen.
Mietunterlagen, Rückstände und Belegung vollständig prüfen.Die überlieferten Verkehrswertangaben sind nicht konsistent.
Amtliche Bekanntmachung und Gutachten vor dem Termin erneut abgleichen.Vor dem Gebot verifizieren
- Parserseitiger Verkehrswert 529.376 EUR und Quellenangabe 400.000 EUR widersprechen sich.
- Keine belastbare aktuelle Nettokaltmiete und keine vollständigen Mietverträge verfügbar.
- Innenbesichtigung, Heizungsdaten, Energiezustand, Leitungen, Dach und genaue Schadensumfänge nicht ausreichend belegt.
- Genehmigungsfähigkeit und wirtschaftliche Nutzung des Dachgeschosses ungeklärt.
- Keine originale Objektfotografie verfügbar.
- Flurstück, Raumzahl und vollständige Grundbuch- beziehungsweise Baulastenlage fehlen.