Objektbeschreibung
Dreigeschossiges Mehrfamilienhaus aus etwa 1900 mit fünf Wohnungen und ehemaliger Bäckerei im Hofgebäude.
Lage
Gelsenkirchen-Heßler mit starker Immissionsbelastung durch die nahe A42.
Investmentanalyse
Nur mit deutlichem Sicherheitsabschlag und nach vollständiger Due-Diligence erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Indikativer unabhängiger As-is-Marktwert etwa 380.000 bis 650.000 EUR; geringe Sicherheit wegen fehlender Innenbesichtigung und begrenzter Vergleichbarkeit.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Heßler, Gelsenkirchen | 150 m² | 380.000 € | 2.533 €/m² | — | Link |
| A | Heßler, Gelsenkirchen | 157,26 m² | 339.000 € | 2.156 €/m² | — | Link |
| B | Heßler, Gelsenkirchen | 339 m² | 519.000 € | 1.531 €/m² | — | Link |
| B | Heßler, Gelsenkirchen | 1.984 m² | 2.300.000 € | 1.159 €/m² | 1954 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Heßler, Gelsenkirchen | 50 m² | 400 € | 8 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Heßler, Gelsenkirchen | 54 m² | 459 € | 8,5 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Heßler, Gelsenkirchen | 77,5 m² | 505 € | 6,52 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Heßler, Gelsenkirchen | 57,37 m² | 490 € | 8,54 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich standardmäßiger Sanierungsbedarf; Kosten grob 220.000 bis 500.000 EUR, bei verdeckten Schäden deutlich höher.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Innenräume wurden überwiegend nicht besichtigt; erhebliche Abweichungen vom angenommenen Zustand sind möglich.
Alle Einheiten vor dem Gebot innen besichtigen.Das Gebäude ist ein Altbau um 1900 mit unklarer technischer Erneuerung.
Technische Due-Diligence einschließlich Leitungen und Brandschutz durchführen.Die ehemalige Bäckerei ist dauerhaft geschlossen und versiegelt; Nutzung und Rückbau sind ungeklärt.
Behördliche Unterlagen, Genehmigungen und mögliche Rückbaupflichten prüfen.Die Nähe zur A42 belastet Wohnqualität und Vermietbarkeit.
Lärm- und Immissionswerte sowie mögliche Schutzmaßnahmen prüfen.Rechtliche Risiken
Die Mietverhältnisse der meisten Einheiten sind nicht dokumentiert.
Alle Mietverträge und Belegungsdaten vor dem Gebot prüfen.Die Versiegelung kann weitere Auflagen oder Verpflichtungen auslösen.
Gewerbe- und Bauakten sowie behördliche Bescheide prüfen.Die überlieferten Grundbuchdaten reichen für eine vollständige Rechtsprüfung nicht aus.
Grundbuch, Flurkarte und Baulastenverzeichnis einsehen.Vor dem Gebot verifizieren
- Widersprüchlicher Verkehrswert: 529.376 EUR im Parser gegenüber 400.000 EUR in veröffentlichten Portal-/Pool-Daten.
- Vollständiger Gutachteninhalt, insbesondere Innenzustand, technische Anlagen und Bauteilschäden, muss direkt geprüft werden.
- Aktuelle Mietverträge, Mietrückstände, Kautionen und tatsächliche Belegung fehlen.
- Gewerberechtlicher und baurechtlicher Status der geschlossenen Bäckerei ist ungeklärt.
- Flurstück, Gemarkung, Baulasten und vollständige Grundbuchbelastungen fehlen.
- Keine belastbaren Originalfotos für die Medienauswahl verfügbar.
- Konkrete Verkaufspreise statt Angebotspreise sind nicht verfügbar.