Objektbeschreibung
Einfamilien-Reihenendhaus von 1994 mit 117,63 m² Wohnfläche, 314 m² Hausgrundstück, separater Garage und dokumentiertem Instandhaltungsstau.
Lage
Die Lage in Essen-Horst bietet Wohnbebauung, Ruhrnähe und eine gute regionale Verkehrsanbindung. Die S-Bahn-Station Essen-Eiberg liegt in der Umgebung.
Investmentanalyse
Nur bei einem Gebot mit ausreichendem Sicherheitsabschlag erwägenswert. Vorher technische, grundbuchliche und altlastenrechtliche Prüfungen durchführen.
Unabhängige Markteinschätzung
Die unabhängige Marktspanne für den Ist-Zustand wird auf 290.000 bis 395.000 EUR geschätzt; Basiswert 345.000 EUR.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Essen-Horst, 45279 | 170 m² | 500.000 € | 2.941,18 €/m² | — | Link |
| B | Essen-Horst, 45279 | 173 m² | 295.000 € | 1.705,2 €/m² | — | Link |
| B | Essen-Horst, 45279 | 80 m² | 195.000 € | 2.437,5 €/m² | 1960 | Link |
| B | Essen-Horst, 45279 | 91 m² | 370.000 € | 4.065,93 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Essen-Horst, 45279 | 82 m² | 700 € | 8,54 €/m²/Monat | 1974 | Link |
| B | Essen-Horst, 45279 | 64 m² | 600 € | 9,38 €/m²/Monat | 1999 | Link |
| B | Essen-Horst, 45279 | 96,18 m² | 650 € | 6,76 €/m²/Monat | 1976 | Link |
Renovierung
Wahrscheinliches Standardszenario: 75.000 bis 150.000 EUR, mit erheblicher Aufwärtsunsicherheit.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Heizzentrale ist laut Gutachtendaten austauschbedürftig.
Fachtechnische Prüfung und verbindliches Angebot einholen.Das Gebäude ist stark vernachlässigt; ein Raum konnte nicht besichtigt werden.
Vollständige technische Untersuchung und Kostenangebote erstellen.Garten und Gartenhaus verursachen zusätzlichen Räumungs- und Instandsetzungsaufwand.
Außenanlagen freilegen und Gartenhaus fachlich prüfen.Rechtliche Risiken
Bodeneingriffe sind wegen ehemaliger Zechennutzung und Schutzschicht eingeschränkt.
Altlastenkataster und Baulastenverzeichnis prüfen; Umweltamt beteiligen.Grundbuchliche, bauliche und tatsächliche Garagennutzung stimmen möglicherweise nicht überein.
Zuordnung und Nutzungsrechte vor Gebotsabgabe rechtlich prüfen.Miteigentum an einer Erschließungsfläche kann Rechte und Kosten auslösen.
Grundbuch und Vereinbarungen zu Nutzung und Kosten prüfen.Ein Recht in Abteilung II ist als bestehenbleibend ausgewiesen.
Versteigerungsbedingungen und aktuellen Grundbuchauszug prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Originale Gutachten-/Bekanntmachungsseiten konnten technisch nicht direkt ausgelesen werden; veröffentlichte Sekundärzusammenfassungen wurden nur zur strukturierten Extraktion verwendet.
- Parserwert 529.376 EUR steht im Konflikt mit dem in den Originalquellen wiederholt genannten Verkehrswert von 330.000 EUR.
- Die tatsächliche Garage und ihre rechtliche Nutzung müssen vor Gebotsabgabe geklärt werden.
- Konkrete aktuelle Hausmietangebote in Horst waren nicht ausreichend verfügbar; qualityGate.needsMarketRefine bleibt daher true.