Objektbeschreibung
Vermietetes Mehrfamilienhaus von 1901 mit sechs Wohnungen und ca. 398 m² Wohnfläche.
Lage
Das Objekt liegt in Borbeck-Mitte, Essen, in einem etablierten Wohngebiet mit konkreten Miet- und Verkaufsangeboten im lokalen Mehrfamilienhaus- und Wohnungsmarkt.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Eine Gebotsprüfung ist nur nach technischer und mietrechtlicher Due Diligence sowie bei deutlichem Preisabschlag vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Lokale Angebotsvergleiche liegen überwiegend bei etwa 1.176 bis 1.506 EUR/m² für ältere oder gepflegte Mehrfamilienhäuser; der Bewertungsabschlag für den dokumentierten Zustand ist erheblich.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Borbeck-Mitte, Essen | 421 m² | 495.000 € | 1.176 €/m² | — | Link |
| A | Borbeck-Mitte, Essen | 373 m² | 500.000 € | 1.340 €/m² | 1955 | Link |
| B | Borbeck-Mitte, Essen | 145 m² | 369.000 € | 2.545 €/m² | 1920 | Link |
| B | Borbeck-Mitte, Essen | 445 m² | 1.060.000 € | 2.382 €/m² | 1973 | Link |
| B | Borbeck-Mitte, Essen | 1.215 m² | 1.700.000 € | 1.399 €/m² | 1925 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Borbeck-Mitte, Essen | 65 m² | 430 € | 6,62 €/m²/Monat | 1960 | Link |
| A | Borbeck-Mitte, Essen | 55 m² | 470 € | 8,55 €/m²/Monat | 1972 | Link |
| A | Germaniastraße 116/118, Borbeck-Mitte | 79,64 m² | 639 € | 8,02 €/m²/Monat | 1956 | Link |
| B | Borbeck-Mitte, Essen | 73 m² | 730 € | 10 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Borbeck-Mitte, Essen | 60 m² | 420 € | 7 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für eine Standardinstandsetzung ist grob mit 180.000 bis 330.000 EUR zu rechnen; bei verdeckten Schäden kann der Aufwand deutlich höher liegen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Aufsteigende Feuchtigkeit im Keller und Feuchteschäden im Erdgeschoss sind dokumentiert.
Feuchteursache durch Sachverständigen und Bauteilöffnungen prüfen.Die Funktionsfähigkeit mehrerer Gaskombithermen ist fraglich.
Alle Thermen und Abgasführungen fachtechnisch prüfen.Das ausgebaute Dachgeschoss erhöht das Risiko unbekannter Dach-, Dämm- und Brandschutzmängel.
Dach und Dachgeschoss vollständig technisch untersuchen.Fenster sind uneinheitlich und teilweise vermutlich einfach verglast.
Fenster und Gebäudehülle wohnungsweise prüfen.Der Zustand von fünf Wohnungen ist wegen verweigerten Zugangs unbekannt.
Zugang und vollständige Unterlagen vor dem Termin sicherstellen.Rechtliche Risiken
Vermietung ist angegeben, aber Mietverträge und Rückstände sind ungeklärt.
Mietunterlagen und Besitzverhältnisse vollständig prüfen.Mehrere Eintragungen in Abteilung II sind dokumentiert; Löschung oder Übernahme muss geprüft werden.
Aktuellen Grundbuchauszug und Versteigerungsbedingungen prüfen.Die 24-m²-Gartenfläche liegt außerhalb der bebaubaren Fläche.
Baurechtliche Nutzbarkeit und grundbuchliche Zuordnung prüfen.Die Geltung der Wertgrenzen ist im Parserkontext angegeben, aber nochmals amtlich zu bestätigen.
Bekanntmachung kurz vor dem Termin erneut abrufen.Vor dem Gebot verifizieren
- Konflikt zwischen dem Parserwert 529.376 EUR und dem amtlich belegten Verkehrswert 274.000 EUR.
- Aktuelle Nettokaltmiete und Mietrückstände unbekannt.
- Innenzustand und Grundrisse von fünf Wohnungen nicht verifiziert.
- Dach, Dachdeckung, Brandschutz und energetischer Zustand nicht vollständig geprüft.
- Aktuelle Versteigerungsbedingungen und konkrete Wertgrenzen kurz vor dem Termin erneut prüfen.
- Keine verifizierten Originalfotos des Bewertungsobjekts verfügbar.