Objektbeschreibung
Vermietete Drei-Zimmer-Eigentumswohnung mit ca. 70,26 m² Wohnfläche und zusätzlichem, nicht ausgebautem Spitzboden.
Lage
Duisburg-Fahrn im Stadtbezirk Walsum; die Mikrolage ist eine einfache bis mittlere Wohnlage im nördlichen Duisburg.
Investmentanalyse
CONSIDER: nur bei Gebot deutlich unter dem unabhängigen As-is-Marktwert und nach Prüfung der WEG- und Mietunterlagen.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige Angebotsvergleiche im nördlichen Duisburg liegen überwiegend über dem Objekt, beziehen sich aber auf bessere Zustände oder jüngere Gebäude. As-is-Marktwert grob 72.000 bis 100.000 EUR.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Duisburg-Fahrn | 75 m² | 120.000 € | 1.714 €/m² | 1980 | Link |
| B | Duisburg-Fahrn | 103 m² | 200.000 € | 1.942 €/m² | 1924 | Link |
| B | Duisburg-Aldenrade | 78,4 m² | 170.000 € | 2.169 €/m² | 1993 | Link |
| B | Duisburg-Vierlinden | 68 m² | 125.000 € | 1.838 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Duisburg-Fahrn, Warthestraße | 61,45 m² | 450 € | 7,32 €/m²/Monat | 1929 | Link |
| A | Duisburg-Fahrn, Büsackerstraße | 52 m² | 455 € | 8,75 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlicher Standardaufwand 18.000 bis 40.000 EUR; bei WEG-Sonderumlagen oder verdeckten Schäden deutlich höher.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Fassade, Außenbereiche und weitere Gemeinschaftsteile weisen Unterhaltungsdefizite auf.
WEG-Unterlagen und Kostenvoranschläge prüfen.Fassade und Keller zeigen dokumentierte Schadens- beziehungsweise Feuchteanzeichen.
Sachverständigenprüfung und WEG-Sanierungsplanung veranlassen.Die Gaszentralheizung konnte nicht vollständig technisch geprüft werden.
Anlage vor Gebot durch Fachbetrieb und anhand der Wartungsunterlagen prüfen.Türen und Elektroinstallation können zusätzliche Renovierungskosten verursachen.
Elektroprüfung und Zustandsaufnahme vor Gebot durchführen.Rechtliche Risiken
Der Erwerber übernimmt ein bestehendes Mietverhältnis mit möglichen Vollzugs- und Rückstandsrisiken.
Mietvertrag und Zahlungsstatus vor Gebot prüfen.Nicht bekannte Sonderumlagen oder Rückstände können die Wirtschaftlichkeit erheblich verschlechtern.
WEG-Finanzunterlagen vor Gebot vollständig beschaffen.Die zusätzliche Fläche darf nicht ohne Weiteres als Wohnraum oder vermietbare Wohnfläche bewertet werden.
Teilungserklärung und baurechtliche Zulässigkeit prüfen.Termin, bestehenbleibende Rechte und Bietgrenzen müssen vor dem Termin erneut bestätigt werden.
Amtliche Bekanntmachung und Grundbuchstand kurz vor dem Termin prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Widersprüchlicher Parser-Verkehrswert von 529.376 EUR gegenüber 56.000 EUR in ZVG-Portal und Gutachten.
- Hausgeld, Rücklagen, Sonderumlagen und WEG-Rückstände nicht belastbar ermittelt.
- Spitzboden baurechtlich und wirtschaftlich nicht als Wohnfläche bestätigt.
- Technischer Zustand der Zentralheizung wegen nicht zugänglichem Heizungsraum nur teilweise bekannt.
- Keine verifizierten Originalfotos im bereitgestellten Medienbestand.