Objektbeschreibung
Einfamilienhaus von 1954 mit ca. 133,74 m² Wohnfläche, 540 m² Grundstück und gemischter Nutzung.
Lage
Homburg-Erbach ist ein etablierter Wohnstandort mit Nähe zu Innenstadt und Universitätsklinikum. Die konkrete Mikrolage wurde nicht unabhängig durch Ortsbesichtigung verifiziert.
Investmentanalyse
Nur bei deutlich sicherheitsorientiertem Gebot erwägen. Vor Gebotsabgabe sind Feuchte, Mietvertrag, Grundbuchdaten und der verbindliche Verkehrswert zu prüfen.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige lokale Angebotsvergleiche stützen einen Ist-Marktwert von etwa 235.000 bis 300.000 € vor Transaktionskosten und abhängig vom tatsächlichen Zustand.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Erbach, Homburg | 130 m² | 280.000 € | 2.154 €/m² | — | Link |
| A | Erbach, Homburg | 135 m² | 339.000 € | 2.511 €/m² | — | Link |
| B | Erbach, Homburg | 120 m² | 349.000 € | 2.908 €/m² | 1976 | Link |
| C | Erbach, Homburg | 160 m² | 465.000 € | 2.906 €/m² | 1940 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Homburg, 66424 | 150 m² | 1.600 € | 10,67 €/m²/Monat | 1957 | Link |
| B | Homburg, 66424 | 160 m² | 1.350 € | 8,44 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Reiskirchen, Homburg | 95 m² | 990 € | 10,42 €/m²/Monat | 1940 | Link |
Renovierung
Der wahrscheinlichste Kostenrahmen liegt bei einer Standardmodernisierung zwischen etwa 80.000 und 145.000 €. Verdeckte Feuchte- oder Dachschäden können den Aufwand deutlich erhöhen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Im Gutachten werden Feuchtigkeitsschäden genannt; die Drainage wurde 2024 repariert, die nachhaltige Wirkung ist zu verifizieren.
Feuchte- und Abdichtungsprüfung mit Kostenangebot durchführen.Die Sanitäreinrichtungen entsprechen teilweise nicht mehr dem zeitgemäßen Standard.
Bäder und Leitungen fachtechnisch prüfen und Modernisierung kalkulieren.Das Dach ist beschrieben, aber Restlebensdauer, Dämmung und Tragwerk sind nicht ausreichend dokumentiert.
Dachdecker- und Energieprüfung veranlassen.Elektroinstallation und Heizung wurden modernisiert, aber Nachweise zum Umfang fehlen.
Rechnungen, Prüfprotokolle und Anlagenalter prüfen.Rechtliche Risiken
Flurstücke und Belastungen sind aus den vorliegenden Unterlagen nicht ersichtlich.
Grundbuch, Flurkarte und Baulastenverzeichnis prüfen.Das Kellergeschoss ist vermietet; Vertragsinhalt und Beendigungsmöglichkeiten sind zu prüfen.
Mietvertrag, Zahlungsnachweise und Räumungs-/Kündigungsstatus prüfen.Die Eingangsdaten enthalten drei stark abweichende Verkehrswerte.
Verbindlichen Wert aus Originalbekanntmachung und Gerichtseintrag verifizieren.Die gesetzlichen Wertgrenzen sind laut Eingangsdaten nicht entfallen.
Sicherheitsleistung, bestehenbleibende Rechte und Zuschlagsgrenzen vor dem Termin bestätigen.Vor dem Gebot verifizieren
- Verbindlicher Verkehrswert muss wegen erheblicher Quellenkonflikte verifiziert werden.
- Flurstücke, Grundbuchrechte, Baulasten und bestehenbleibende Rechte sind nicht vollständig bekannt.
- Mietvertrag des Kellergeschosses und tatsächlicher Räumungsstatus sind zu prüfen.
- Dachzustand, energetischer Standard und Umfang der Feuchtigkeitsschäden sind nicht vollständig belegt.
- Zimmerzahl, Nutzfläche, Stellplätze und genaue Zufahrt sind nicht abschließend verifiziert.
- AuctionAttempt ist nicht dokumentiert.