Objektbeschreibung
Ca. 68 m² große, vermietete Eigentumswohnung im 2. Obergeschoss eines 1974 errichteten 20-geschossigen Hochhauses.
Lage
Homberg-Hochheide, einfache Wohnlage. Das Gebäude weist eine hohe Leerstandsquote auf; im Umfeld und Objekt bestehen zahlreiche Zwangsversteigerungsverfahren.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Nur bei sehr niedrigem Gebot und nach umfassender Prüfung von WEG, Mietverhältnis und Innenzustand erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Vergleichsangebote liegen deutlich über dem amtlichen Wert, betreffen jedoch überwiegend bessere oder anders ausgestattete Wohnungen. Für das Bewertungsobjekt wird wegen der Risiken ein deutlich reduzierter Marktwert angesetzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Duisburg-Homberg-Hochheide | 50,29 m² | 79.000 € | 1.570 €/m² | — | Link |
| B | Duisburg-Homberg-Hochheide | 47 m² | 69.500 € | 1.479 €/m² | — | Link |
| B | Duisburg-Homberg-Hochheide | 40 m² | 58.900 € | 1.473 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Ottostraße 43, Duisburg-Hochheide | 50 m² | 450 € | 9 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Ottostraße 64, Duisburg-Hochheide | 84 m² | 480 € | 5,71 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Duisburg-Homberg-Hochheide | 47 m² | 475 € | 10,11 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Renovierungskosten sind wegen fehlender Innenbesichtigung nur unsicher schätzbar; Standard- bis Worst-Case-Szenarien können wirtschaftlich erheblich sein.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Wohnung konnte innen nicht besichtigt werden.
Vor Gebot Innenbesichtigung oder belastbare Zustandsunterlagen beschaffen.Das Gebäude weist eine hohe Leerstandsquote und zahlreiche Zwangsversteigerungen auf.
WEG-Unterlagen und geplante Instandhaltungen/Sonderumlagen prüfen.Baujahr und Hochhauskonstruktion können erhebliche Gemeinschaftskosten verursachen.
Technischen Zustand und Instandhaltungsplanung der WEG prüfen.Rechtliche Risiken
Vermietung ist dokumentiert, aber Vertragsdetails sind nicht belegt.
Mietvertrag, Rückstände und Kaution vor Gebot prüfen.Ein städtebauliches Sanierungsverfahren ist noch nicht abgeschlossen.
Grundbuch und Ausgleichs- beziehungsweise Genehmigungspflichten prüfen.Leerstand und Zwangsversteigerungen können die WEG-Finanzierung belasten.
Finanzunterlagen und offene Forderungen der WEG prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Widerspruch zwischen übergebenem Parserwert 529.376 EUR und den Primärunterlagen mit 15.400 EUR.
- Widerspruch bei der Uhrzeit: Parser nennt 12:00 Uhr, amtliche Verfahrensdaten nennen 13:00 Uhr.
- Innenzustand, tatsächliche Ausstattung und Renovierungsbedarf nicht verifiziert.
- Mietvertrag, aktuelle Nettokaltmiete, Rückstände und Kaution nicht verifiziert.
- WEG-Rücklagen, Hausgeldrückstände und Sonderumlagen nicht vollständig verifiziert.
- Aktueller Grundbuchstand und Fortbestand des Sanierungsvermerks zum Auktionstermin prüfen.