Objektbeschreibung
Eigengenutzte Doppelhaushälfte aus dem 19. Jahrhundert mit ca. 98 m² Wohnfläche, separater Scheune und erheblichem Sanierungsbedarf.
Lage
Ortsteil Bretzingen in durchschnittlicher Wohnlage an einer relativ stark frequentierten Durchgangsstraße. Versorgung und überregionale Verkehrsanbindung sind funktional, aber teilweise eingeschränkt.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Ein Erwerb erscheint nur bei deutlichem Sicherheitsabschlag und nach Prüfung der ungeklärten technischen und rechtlichen Punkte vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige regionale Angebotsvergleiche zeigen eine breite Preisspanne. Wegen Zustand, Größe, Scheune und begrenzter Vergleichbarkeit wird der aktuelle Marktwert grob mit 70.000 bis 125.000 EUR eingeschätzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Hardheim | 194 m² | 99.000 € | 510,31 €/m² | — | Link |
| B | Rippberg, Walldürn | 104,5 m² | 179.000 € | 1.712,26 €/m² | 1968 | Link |
| B | Berolzheim, Ahorn | 100 m² | 29.900 € | 299 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| C | Hardheim | 64,6 m² | 850 € | 13,16 €/m²/Monat | 2025 | Link |
| B | Walldürn | 96,83 m² | 850 € | 8,78 €/m²/Monat | 1995 | Link |
| C | Buchen | 100 m² | 1.000 € | 10 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für eine marktgängige Standardherstellung ist überschlägig mit etwa 60.000 bis 120.000 EUR zu rechnen; bei verdeckten Tragwerks-, Dach- oder Feuchteschäden deutlich mehr.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Dachdeckung ist schadhaft; der Dachraum ist teilweise unausgebaut und ungedämmt.
Dachstuhl und Dachdeckung fachtechnisch untersuchen lassen.Böden und Decken weisen Schieflagen auf; die historische Konstruktion wurde nicht umfassend untersucht.
Tragwerksgutachten beauftragen.Elektroanlage und Ölheizung sind einfach bzw. alt; Funktionsprüfungen erfolgten nicht.
Elektro- und Heizungsfachbetrieb mit Prüfung und Kostenschätzung beauftragen.Die Scheune befindet sich in vernachlässigtem, schadhaftem Zustand und kann zusätzlichen Sanierungs- oder Rückbauaufwand verursachen.
Statische und wirtschaftliche Prüfung der Scheune durchführen.Das Scheunengrundstück ist bei Extremhochwasser gefährdet; das Wohnhausgrundstück steigt rückwärtig stark an.
Hochwasserrisiko und Versicherbarkeit vor Gebot klären.Rechtliche Risiken
Genehmigungslage und Übereinstimmung des Bestands wurden nur vorausgesetzt.
Bauakte und Genehmigungen vor dem Termin prüfen.Zugang und Stromversorgung der Scheune hängen teilweise von benachbarten Grundstücken ab.
Dienstbarkeiten, Baulasten und Vereinbarungen nachweisen lassen.Das Scheunengrundstück ist mit einer Vereinigungsbaulast belastet.
Baulastenauszug und Rechtsfolgen prüfen.Nicht eingetragene Rechte und Verunreinigungen sind nicht abschließend ausgeschlossen.
Aktuelle Register- und Behördenauskünfte einholen.Die Immobilie war eigengenutzt und der Zugang zur Besichtigung ist eingeschränkt.
Besitzübergang und mögliche Räumungsdauer vor Gebot klären.Vor dem Gebot verifizieren
- Primärer offizieller ZVG-Datensatz konnte wegen widersprüchlichem Landparameter der gelieferten URL nicht abschließend verifiziert werden.
- Parser nennt widersprüchlich 529.376 EUR Verkehrswert und 09:00 Uhr; Gerichtsterminsbestimmung und Gutachten nennen 96.000 EUR und 10:00 Uhr.
- Vollständige Bauakte, Genehmigungslage und Bestandspläne fehlen.
- Zugang und Leitungsrechte zur Scheune sind nicht abschließend dokumentiert.
- Konkrete Mietvergleiche für sanierungsbedürftige Einfamilienhäuser in Hardheim sind unzureichend.
- Keine zerstörenden Untersuchungen oder vollständige technische Funktionsprüfungen durchgeführt.