Objektbeschreibung
Ca. 69 m² große 2-Zimmer-Wohnung im 3. Obergeschoss rechts mit Kellerraum, nahe Frankfurter Allee.
Lage
Friedrichshain, mittlere Wohnlage gemäß Gutachten, gute ÖPNV- und Versorgungsinfrastruktur, jedoch stark befahrene Frankfurter Allee und begrenzte Parkmöglichkeiten.
Investmentanalyse
Nur mit Sicherheitsabschlag und nach Prüfung von Grundbuch, WEG-Unterlagen, Innenzustand und möglichem Renovierungsbedarf vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Angebotsdaten im Umfeld stützen grob 5.300–6.700 EUR/m²; wegen fehlender Innenbesichtigung und fehlendem Balkon wird der as-is-Marktwert vorsichtig bei rund 380.000 EUR angesetzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Marchlewskistraße 75, Friedrichshain, Berlin | 63,8 m² | 375.000 € | 5.881 €/m² | — | Link |
| A | Friedrichshain, Berlin 10243 | 65 m² | 395.000 € | 6.077 €/m² | 1952 | Link |
| B | Friedrichshain-Kreuzberg, Berlin 10247 | 63 m² | 420.000 € | 6.667 €/m² | 1900 | Link |
| B | Friedrichshain, Berlin 10243, Nähe Frankfurter Tor | 75 m² | 399.350 € | 5.325 €/m² | — | Link |
| B | Karl-Marx-Allee 115, Friedrichshain, Berlin | 58,21 m² | 360.000 € | 6.185 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Karl-Marx-Allee 143, Friedrichshain, Berlin 10243 | 65,41 m² | 464 € | 7,1 €/m²/Monat | 1952 | Link |
| B | Friedrichshain, Berlin 10247 | 65 m² | 965 € | 14,85 €/m²/Monat | 1896 | Link |
| C | Straße der Pariser Kommune 31, Friedrichshain, Berlin 10243 | 74 m² | 1.777 € | 24,01 €/m²/Monat | 1900 | Link |
| C | Mühlenstraße 20, Friedrichshain, Berlin 10243 | 61,33 m² | 1.650 € | 26,9 €/m²/Monat | 2022 | Link |
Renovierung
Renovierungsbedarf nicht verlässlich bestimmbar; Standardrisiko grob 25.000–80.000 EUR, bei verdeckten Schäden deutlich höher.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Keine Innenbesichtigung; verdeckte Schäden und erheblicher Renovierungsbedarf können nicht ausgeschlossen werden.
Innenbesichtigung und technische Prüfung vor Gebotsabgabe verlangen.Fassade und Fenster unterliegen denkmalrechtlichen Anforderungen; künftige Maßnahmen können verteuert und genehmigungspflichtig sein.
WEG-Protokolle, Rücklage und Denkmalschutzabstimmungen einsehen.Die straßenseitige Lage an der stark befahrenen Frankfurter Allee kann Wohnkomfort und Vermietbarkeit beeinträchtigen.
Lärmbelastung und Schalldämmung zu unterschiedlichen Tageszeiten prüfen.Rechtliche Risiken
Bauliche Änderungen und bestimmte Nutzungs- oder Eigentumsmaßnahmen können im Erhaltungsgebiet genehmigungspflichtig oder eingeschränkt sein.
Geplante Maßnahmen vorab mit dem Bezirksamt abstimmen.Mehrere Dienstbarkeiten zugunsten nachbarlicher Eigentümer sind eingetragen und können die Nutzung des Grundstücks beeinflussen.
Grundbuch und geringstes Gebot vor dem Termin prüfen.Die Flächenangaben von 69,0 m² und 70,52 m² sind nicht abschließend geklärt.
Unterlagen und tatsächliche Fläche vor Gebotsabgabe verifizieren.Vor dem Gebot verifizieren
- Parser nennt abweichenden offiziellen Verkehrswert von 529.376 EUR; amtliche Dokumente und Gutachten nennen 374.000 EUR.
- Innenzustand und tatsächlicher Renovierungsbedarf sind nicht verifiziert.
- Wohnfläche 69,0 m² versus 70,52 m² nicht abschließend geklärt.
- Baulastenabfrage war zum Gutachtentermin nicht beantwortet.
- Wohnpreisbindung ist unbekannt.
- Aktuelle Rücklagenhöhe ist nur zum 31.12.2024 mit 76.815,84 EUR für das Gebäude dokumentiert; objektbezogener Anteil unbekannt.
- Mehrere aktuelle Mietangebote sind wegen WBS, Möblierung, Neubau oder Renovierung nur eingeschränkt vergleichbar.
Dokumente
| Typ | Datei | Aktion |
|---|---|---|
| Gutachten | 001_gutachten.pdf | Öffnen |
| Exposé | 002_expose.pdf | Öffnen |
| Sonstiges Dokument | 003_other_001.pdf | Öffnen |
| Sonstiges Dokument | 004_other_002.pdf | Öffnen |
| Sonstiges Dokument | 005_other_003.pdf | Öffnen |
| Sonstiges Dokument | 006_other_003_003.pdf | Öffnen |
| Sonstiges Dokument | 007_other_004.pdf | Öffnen |
| Sonstiges Dokument | 008_other_005.pdf | Öffnen |
| Sonstiges Dokument | 009_other_006.pdf | Öffnen |
| Sonstiges Dokument | 010_other_007.pdf | Öffnen |
| Sonstiges Dokument | 011_other_008.pdf | Öffnen |
| Sonstiges Dokument | 012_other_009.pdf | Öffnen |