Objektbeschreibung
52,76 m² große 2-Zimmerwohnung im Erdgeschoss des Hauses Quäkerstraße 10, mit Balkon und Fernwärme; Verkehrswert 135.000 €. Die Wohnung wurde nicht besichtigt.
Lage
Einfache Wohnlage in Reinickendorf. S-Bahnhof Eichborndamm etwa 700 m entfernt; Busanbindung an der Quäkerstraße; Autobahnanschluss etwa 500 m entfernt. Östlich liegt die Reinicke-Fuchs-Grundschule.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Ein Gebot sollte nur nach Klärung von Mietvertrag, Besitzlage, Hausgeldrückständen und bestehenbleibenden Rechten erfolgen.
Unabhängige Markteinschätzung
Für das konkrete Objekt wird wegen der Unsicherheiten ein Marktwertkorridor von etwa 130.000 bis 170.000 € abgeleitet.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Reinickendorf, 13403 Berlin | 50 m² | 170.000 € | 3.400 €/m² | — | Link |
| B | Reinickendorf, 13403 Berlin | 46 m² | 190.000 € | 4.130 €/m² | — | Link |
| B | Reinickendorf, Berlin | 52,8 m² | 199.000 € | 3.769 €/m² | 1967 | Link |
| A | Quäkerstraße 10, 13403 Berlin | 52,76 m² | 179.000 € | 3.393 €/m² | 1967 | Link |
| C | Reinickendorf, Berlin | 54,64 m² | 219.950 € | 4.025 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Reinickendorf, 13403 Berlin | 50 m² | 900 € | 18 €/m²/Monat | 1960 | Link |
| C | Hechelstraße, 13403 Berlin | 50 m² | 1.649 € | 32,98 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Mangels Innenbesichtigung ist ein Kostenkorridor erforderlich: minimal etwa 5.000–18.000 €, Standard etwa 18.000–50.000 €, Vollsanierung etwa 45.000–100.000 €.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Der Innenzustand ist unbekannt; verdeckte Schäden können den Aufwand deutlich erhöhen.
Besichtigung und technische Prüfung vor Gebotsabgabe veranlassen.Im Gesamtobjekt laufen bzw. liefen Leitungsmodernisierungen; weitere Kosten und Folgeschäden sind zu prüfen.
WEG-Unterlagen und aktuelle Beschlüsse einsehen.Die Wohnung wird mit Fernwärme versorgt; die laufenden Heizkosten und künftige energetische Maßnahmen sind zu prüfen.
Energieunterlagen und Heizkostenabrechnungen anfordern.Die Wohnung ist trotz Erdgeschosslage nicht barrierefrei erreichbar.
Zugang und mögliche Anpassungen vor Ort prüfen.Rechtliche Risiken
Mietzins, Vertragslaufzeit und Besitzlage sind unbekannt; eine sofortige Eigennutzung ist nicht gesichert.
Mietunterlagen und aktuelle Besitzverhältnisse vor Gebot klären.Für die Wohnung wurden erhebliche Rückstände von etwa 5.770 € genannt.
Aktuelle Rückstandsaufstellung und rechtliche Übernahmefolgen prüfen.Mehrere Rechte Dritter bestehen im Grundbuch; ihre Rangwirkung ist im Verfahren gesondert zu prüfen.
Grundbuch und geringstes Gebot vor dem Termin prüfen.Baulasten betreffen Zugang/Überfahrt und eine Einfriedungsbeschränkung; der Gutachter sah keinen wesentlichen Wertabschlag.
Baulastenblatt und Lageplan einsehen.Vor dem Gebot verifizieren
- Exakte aktuelle Nettokaltmiete und Mietvertragsbedingungen unbekannt.
- Besitz- und Räumungssituation unbekannt.
- Innenzustand und Renovierungsbedarf nicht besichtigt.
- Aktuelle Höhe und Rangwirkung der Hausgeldrückstände verifizieren.
- Geringstes Gebot und bestehenbleibende Rechte für den konkreten Termin verifizieren.
- Parserwert 529.376 € widerspricht der amtlichen Terminsbestimmung mit 135.000 €.
- Konkrete Mietvergleichsdaten sind begrenzt; Mietmarktanalyse sollte vor einer finalen Gebotsentscheidung weiter verfeinert werden.