Objektbeschreibung
Versteigert werden drei Lagerflächen mit ca. 196 m² Nutzfläche sowie eine 4-Zimmer-Dachgeschosswohnung mit ca. 112 m², Kellerraum, Garage und Stellplätzen.
Lage
Das Objekt liegt im Stadtteil Avenwedde mit Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Kindertagesstätte und Grundschule im Ortsteil.
Investmentanalyse
Nur als Hochrisiko-Investment bei deutlich unterhalb der unabhängigen Marktspanne liegendem Gebot und nach rechtlicher sowie technischer Prüfung erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Die unabhängige, risikoadjustierte As-is-Marktspanne wird mit ca. 145.000 bis 235.000 EUR eingeschätzt; die Vergleichbarkeit ist wegen des außergewöhnlichen Zustands gering.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Gütersloh-Avenwedde | 96,5 m² | 290.000 € | 3.005 €/m² | — | Link |
| B | Gütersloh-Avenwedde | 120,11 m² | 419.000 € | 3.489 €/m² | — | Link |
| C | Gütersloh-Avenwedde | 99 m² | 447.000 € | 4.515 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Gütersloh-Avenwedde | 93,92 m² | 720 € | 7,67 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Gütersloh-Avenwedde | 114 m² | 895 € | 7,85 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Gütersloh-Avenwedde | 115 m² | 1.250 € | 10,87 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Gütersloh-Avenwedde | 884 m² | 3.740 € | 4,23 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für eine fachgerechte Standardinstandsetzung ist grob mit 150.000 bis 310.000 EUR zu rechnen; bei Tragwerks-, Dach- oder Legalisierungsproblemen deutlich mehr.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Mehrere sichtbare Feuchte- und Schimmelursachen sind dokumentiert.
Dach- und Feuchtegutachten vor Gebot.Instabile Innenwand und mögliche nicht mehr tragende Dachkonstruktion.
Statische Untersuchung und Sanierungskonzept.Brandabschnitte und Abschottungen sind nicht sicher ausreichend.
Brandschutzprüfung des Gesamtgebäudes.Ein Teil des Lagerbereichs ist baurechtlich nicht als Wohnraum genehmigt.
Bauordnungsrechtliche Prüfung und Kosten für Legalisierung oder Rückbau ermitteln.Heizung und Teile der Elektroinstallation sind reparaturbedürftig.
Technische Prüfung vor Gebot.Rechtliche Risiken
Die tatsächliche Wohnnutzung ist teilweise nicht genehmigt.
Bauordnungsamt und Bauakte prüfen.Flächen des Grundstücks stehen teilweise dem Nachbargrundstück zur Verfügung.
Baulasten und tatsächliche Stellplatzsituation prüfen.Die frühere Fabrik- und Kfz-Nutzung schließt Bodenbelastungen nicht aus.
Historische Recherche und gegebenenfalls Bodengutachten.Rückstände, Rücklage und Kostenverteilung sind nicht ausreichend dokumentiert.
Vollständige WEG-Unterlagen vor Gebot prüfen.Das wirtschaftliche Mindestgebot kann sich bis zur Bietzeit ändern.
Rechtsanwalt oder erfahrenen Versteigerungsspezialisten hinzuziehen.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktuelle Nettokaltmiete und Mietrückstände nicht bekannt.
- Vollständige Teilungserklärung und Stammurkunde lagen dem Gutachter nicht vor.
- Geringstes Gebot und bestehenbleibende Rechte werden erst im Versteigerungstermin festgelegt.
- Baugenehmigungs- und Legalisierungsfähigkeit des nicht genehmigten Ausbaus ungeklärt.
- Tragweite der Dach-, Feuchte- und Wand Schäden nicht vollständig untersucht.
- Altlastenverdacht trotz fehlendem Katastereintrag nicht abschließend ausgeschlossen.
- WEG-Rücklage, Sonderumlagen und Instandhaltungsbeschlüsse unbekannt.
- Mehrere Marktangebote sind nur eingeschränkt vergleichbar; zusätzliche Gewerbe- und Mietkomparables erforderlich.