Objektbeschreibung
Vermietete 3-Zimmer-Wohnung im 3. Obergeschoss mit Ostbalkon und Sondernutzungsrecht an Garage Nr. 5.
Lage
Zentrale, verkehrsgünstige Lage mit Bergblick und guter ÖPNV-Anbindung, jedoch erhebliche Verkehrs- und Umgebungsimmissionen.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Nur bei konsequenter Begrenzung des Gebots und vorheriger Prüfung der WEG- und Mietunterlagen erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Angebote in Bischofswiesen liegen überwiegend deutlich höher, betreffen aber bessere oder neuere Objekte. Indikativer As-is-Marktwert ca. 210.000 bis 290.000 EUR bei niedriger Sicherheit.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Bischofswiesen | 116 m² | 485.000 € | 4.181 €/m² | — | Link |
| B | Bischofswiesen | 91 m² | 310.000 € | 3.407 €/m² | — | Link |
| C | Bischofswiesen | 75,74 m² | 511.500 € | 6.753 €/m² | 2026 | Link |
| B | Bischofswiesen | 78 m² | 400.000 € | 5.128 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| C | Bischofswiesen | 75 m² | 825 € | 11 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Bischofswiesen | 74 m² | 950 € | 12,84 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlicher Standardsanierungsbedarf; grobe Gesamtrisiken einschließlich Gemeinschaftseigentum etwa 40.000 bis 110.000 EUR, mit erheblichen Unsicherheiten.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Garage Nr. 5 weist Feuchtigkeit, Risse, Bodenschäden und ein laut Aussage defektes Tor auf.
WEG-Unterlagen, Gutachten und Sanierungsangebote prüfen.Balkonholz und Bodenbretter sind teilweise verwittert; die Tragfähigkeit soll geprüft werden.
Statische und brandschutztechnische Prüfung veranlassen.Die Gasversorgung hängt von einem Gastank und einer Vereinbarung auf dem Nachbargrundstück ab.
Versorgungs- und Nutzungsrechte sowie Ersatzlösungen prüfen.Ungedämmte Bauteile, ältere Installationen, Putzschäden und Feuchtigkeit erhöhen das Reparaturrisiko.
Bauzustand und Leitungsbestand durch Fachleute prüfen.Der Kaminofen benötigt Nachrüstung, Ersatz oder Stilllegung.
Schornsteinfegerbescheid und erforderliche Maßnahmen prüfen.Die Raumhöhe liegt teilweise unter heutigen Anforderungen; der Bestandsschutz sollte verifiziert werden.
Baurechtliche Bestätigung der Aufenthaltsraumqualität einholen.Rechtliche Risiken
Das Objekt ist seit April 2018 unbefristet vermietet; der Ersteher übernimmt grundsätzlich das Mietverhältnis.
Mietvertrag, Rückstände, Kaution und Kündigungsoptionen prüfen.Die tatsächliche Nutzung des Speicherabteils ist rechtlich nicht eindeutig der Wohnung zugeordnet.
Teilungserklärung und Nutzungsvereinbarung prüfen.Für Garage und Gemeinschaftseigentum bestehen Sanierungsthemen bei sehr geringer Rücklage.
Aktuelle WEG-Beschlüsse und Sonderumlagen prüfen.Das Grundstück ist durch verschiedene Dienstbarkeiten und ein geteiltes gemeinsames Treppenhaus geprägt.
Grundbuchrechte und Bewilligungsurkunden vollständig prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktueller Status der WEG-Garagensanierung und möglicher Sonderumlagen ist nicht belegt.
- Rechtliche Zuordnung des genutzten Speicherabteils ist ungeklärt.
- Aktuelle Mietrückstände, Kautionsstatus und vollständige Vertragsunterlagen wurden nicht verifiziert.
- Konkrete individuelle Mietvergleichsangebote waren nicht ausreichend verfügbar.
- Parserangabe 529.376 EUR widerspricht amtlicher Terminsbestimmung und Gutachtenwert 136.000 EUR.