Objektbeschreibung
Ca. 71 m² große, eigengenutzte Eigentumswohnung im 1. Obergeschoss mit Loggia, Kellerraum und Garage.
Lage
Gute Wohnlage mit Einschränkung durch die unmittelbare Nähe zur Bahntrasse. Gute Straßenanbindung, A524 etwa 550 m entfernt.
Investmentanalyse
Nur bei konsequenter Preisdisziplin und vorheriger Prüfung der WEG-, Besitz- und Grundbuchsituation erwägenswert.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängiger Marktwert einschließlich Garage etwa 200.000 bis 232.000 EUR; mittlere Konfidenz.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Duisburg-Rahm | 63 m² | 198.000 € | 3.143 €/m² | — | Link |
| B | Duisburg-Rahm | 99 m² | 257.000 € | 2.596 €/m² | — | Link |
| C | Duisburg-Rahm | 113 m² | 479.000 € | 4.239 €/m² | — | Link |
| B | Duisburg-Großenbaum, angrenzendes Duisburg-Süd | 77,8 m² | 210.000 € | 2.700 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | An der Huf 27, Duisburg-Rahm | 72 m² | 677 € | 9,4 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Am Knappert 9, Duisburg-Rahm | 76 m² | 650 € | 8,55 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Am Weidengraben 48, Duisburg-Rahm | 70 m² | 945 € | 13,5 €/m²/Monat | 1972 | Link |
| B | Am Rahmer Bach 135b, Duisburg-Rahm | 67 m² | 750 € | 11,19 €/m²/Monat | 1972 | Link |
Renovierung
Wahrscheinliches Szenario: Standardrenovierung mit etwa 22.000 bis 50.000 EUR.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Risse am Waschbecken und im Badezimmer sind dokumentiert.
Fachprüfung und Kostenvoranschlag einholen.Das elektrische Garagentor soll defekt sein.
Funktion und Reparaturkosten prüfen.Zentrale Gasheizung und Warmwasseranlage konnten nicht vollständig geprüft werden.
Anlage, Wartungen und WEG-Unterlagen prüfen.Die Ausstattung ist überwiegend baujahrtypisch und dürfte Renovierungsbedarf auslösen.
Technische Prüfung und Budgetplanung durchführen.Rechtliche Risiken
Die Wohnung liegt unmittelbar an einer Bahntrasse; Schienenverkehrslärm über 75 dB(A) ist ausgewiesen.
Lärmsituation prüfen und wertmindernd kalkulieren.Hausgeld und Rücklagenstand sind bekannt, aktuelle Beschlüsse und mögliche Rückstände jedoch nicht vollständig.
WEG-Unterlagen und Verwalterauskunft einholen.Genehmigungslage, Ausführung und Brandschutz wurden nicht vollständig geprüft.
Bauakte und Genehmigungen vor Gebot prüfen.Die Einheit war eigengenutzt; Besitzübergang und tatsächliche Räumung sind vor Zuschlag nicht garantiert.
Besitzstatus und Übergabe klären.Zusätzliche Zahlungen oder Rechte neben dem Meistgebot können nicht ausgeschlossen werden.
Geringstes Gebot und Grundbuchrechte im Termin prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Abweichender Parser-Verkehrswert 529.376 EUR gegenüber Beschluss/Gutachten 208.100 EUR.
- Aktuelle Grundbuchrangfolge und bestehenbleibende Rechte müssen im Versteigerungstermin bestätigt werden.
- Heizungsraum, Warmwasserversorgung und technische Funktionsfähigkeit sind nicht vollständig geprüft.
- Aktuelle WEG-Protokolle, Jahresabrechnungen und mögliche Rückstände liegen nicht vor.
- Konkrete Renovierungskosten sind ohne Fachplanung nicht belastbar.