Objektbeschreibung
Freistehendes Fertighaus von 1973 mit ca. 178 m² Wohnfläche, Einliegerwohnung, 1.082 m² Hanggrundstück und Garage.
Lage
Mittlere Wohnlage am südwestlichen Ortsrand, ca. 1 km zum Zentrum, Waldanschluss, jedoch wahrnehmbarer Verkehr der Mossauer Straße und eingeschränkte Belichtung durch Baumbestand.
Investmentanalyse
Nur mit deutlichem Sicherheitsabschlag und technischer Vorprüfung erwägen; oberhalb von 300.000 EUR nicht kaufen.
Unabhängige Markteinschätzung
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Erbach, 64711 | 160,29 m² | 179.000 € | 1.117 €/m² | 1973 | Link |
| A | Erbach, 64711 | 135 m² | 199.000 € | 1.474 €/m² | 1933 | Link |
| A | Dorf-Erbach, 64711 | 177 m² | 325.000 € | 1.836 €/m² | — | Link |
| B | Erbach, 64711 | 152 m² | 298.000 € | 1.961 €/m² | — | Link |
| B | Erbach, 64711 | 138 m² | 348.000 € | 2.522 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Erbach, 64711 | 53 m² | 440 € | 8,3 €/m²/Monat | 1971 | Link |
| A | Uhlandstraße 17, Erbach, 64711 | 50,02 m² | 480 € | 9,6 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Erbach, 64711 | 65,7 m² | 700 € | 10,65 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Lauerbach, Erbach, 64711 | 100 m² | 1.000 € | 10 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich standardmäßige Modernisierung von etwa 80.000 bis 165.000 EUR; bei Abdichtungs-, Schadstoff- oder Heizungsproblemen deutlich höher.
Gebotsstrategie
Baurisiken
In Waschküche und Gästezimmer wurden feuchte Wände festgestellt; die Ursache ist ungeklärt.
Feuchte- und Abdichtungsgutachten einschließlich Öffnungen und Langzeitmessung einholen.Die Heizung von 1993 und der 7.000-Liter-Öltank haben erhöhtes Erneuerungs- und Prüfpotenzial.
Anlagenprüfung, GEG-Prüfung und Kosten für alternative Heizung sowie Tankentsorgung ermitteln.Die Fertigteilkonstruktion von 1973 und die alten Holzfenster bergen technische und mögliche Schadstoffrisiken.
Bauteil- und Schadstoffuntersuchung sowie Fenstertausch kalkulieren lassen.Die starke Hanglage sowie beschädigte Wege- und Terrassenflächen erhöhen Instandhaltungs- und Entwässerungsrisiken.
Hang-, Entwässerungs- und Außenanlagenkonzept mit Kostenschätzung erstellen.Rechtliche Risiken
Das Gutachten setzt die materielle Legalität voraus, führt aber keine vollständige Prüfung durch.
Bauakte und Genehmigungslage vor Gebot schriftlich prüfen.Die Erschließung über einen geschotterten Waldweg ist rechtlich und hinsichtlich der Unterhaltung nicht vollständig dokumentiert.
Grundbuch, Baulasten und privatrechtliche Wegerechtsunterlagen prüfen.Die Unterlagen schließen nicht alle privatrechtlichen oder tatsächlichen Rechte Dritter aus.
Aktuelle Register- und Behördenauskünfte sowie mögliche Nutzungsvereinbarungen prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Original court documents support EUR 324,000; parser metadata also contains EUR 529,376, which is treated as a conflict and rejected.
- Exact legal status and maintenance obligations for the gravel access road are unresolved.
- Building-permit conformity and legal status of the ancillary apartment were not fully checked.
- Cause and full extent of basement dampness are unresolved.
- Potential prefabricated-house contaminants were not tested.
- No sufficiently broad set of current, directly comparable rental listings was available; rental estimate requires refinement.