Objektbeschreibung
79,11 m² große, vermietete 3-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses von 1978 mit Balkon, Kellerraum und Parkdeckanteil.
Lage
Innerstädtische Wohnlage in Buschhausen mit Nahversorgung, Bushaltestelle und guter Anbindung im Stadtgebiet. Gemeinschaftliche Grünflächen und Stellplatz-/Parkdeckbereiche sind vorhanden.
Investmentanalyse
HIGH_RISK: nur nach Prüfung der WEG- und Mietunterlagen sowie möglichst nach Innenbesichtigung. Der wirtschaftlich vertretbare Gebotsbereich liegt wegen der Unsicherheiten deutlich unter einer unbereinigten Marktwertannahme.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Angebotsvergleiche zeigen eine große Spanne. Renovierungsbedürftige Wohnungen liegen deutlich niedriger als modernisierte oder jüngere Vergleichsobjekte. Indikative As-is-Spanne: 85.000 bis 130.000 EUR.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Osterholz-Scharmbeck, Innenstadt | 72 m² | 169.000 € | 2.347 €/m² | 1970 | Link |
| A | Osterholz-Scharmbeck, Innenstadt | 81 m² | 72.500 € | 895 €/m² | 1978 | Link |
| B | Osterholz-Scharmbeck | 88 m² | 249.000 € | 2.830 €/m² | — | Link |
| B | Osterholz-Scharmbeck, Innenstadt | 70,52 m² | 199.000 € | 2.822 €/m² | 2001 | Link |
| C | Osterholz-Scharmbeck | 67 m² | 127.000 € | 1.896 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Osterholz-Scharmbeck, Sandhausener Ring 5 | 70 m² | 700 € | 10 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Osterholz-Scharmbeck | 68 m² | 665 € | 9,78 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Osterholz-Scharmbeck, Innenstadt | 93,51 m² | 790 € | 8,45 €/m²/Monat | 1990 | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich mindestens mittlerer Prüf- und Renovierungsbedarf; konkrete Kosten sind wegen fehlender Innenbesichtigung nicht belastbar.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Der Zustand der Wohnung wurde nicht innen geprüft; erhebliche Sanierungskosten sind möglich.
Innenbesichtigung und technische Prüfung vor Gebotsabgabe durchführen.Gemeinschaftliche Bauteile der Anlage sind altersbedingt potenziell kostenrelevant.
WEG-Unterlagen und geplante Sonderumlagen prüfen.Die zentrale Gasheizung stammt aus 2006; energetische Maßnahmen an der Gebäudehülle sind nicht ausgeschlossen.
Heizungs- und Energieunterlagen der WEG prüfen.Die Wohnung ist nur über ein Treppenhaus ohne Aufzug erreichbar.
Barrierefreiheit bei Vermietungs- und Exitplanung berücksichtigen.Rechtliche Risiken
Die Wohnung ist vermutlich vermietet, aber Vertragsinhalt und Besitzlage sind unbekannt.
Mietvertrag und aktuelle Mietdaten vor Gebotsabgabe prüfen.Eine Vereinigungsbaulast ist eingetragen, wurde aber als nicht wertbeeinflussend beurteilt.
Aktuelle Baulastenauskunft und Flurstückszuordnung prüfen.Rückstände, Sonderumlagen und Beschlüsse der WEG sind nicht vollständig geprüft.
Vollständige WEG-Akten vor Gebotsabgabe einsehen.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktuelle Miethöhe und Mietvertrag fehlen.
- Innenzustand, Ausstattung und mögliche Schäden sind nicht verifiziert.
- Hausgeld, Instandhaltungsrücklage und mögliche Sonderumlagen fehlen.
- WEG-Protokolle und Jahresabrechnungen sollten vor Gebotsabgabe geprüft werden.
- Aktuelle Marktangebote sind überwiegend Angebotspreise und keine beurkundeten Transaktionen.