Objektbeschreibung
Ein- bis Zweifamilienhaus mit ca. 245 m² angenommener Wohnfläche, zwei Flurstücken mit insgesamt 2.213 m² und umfangreichem Nebengebäudebestand.
Lage
Breitungen/Werra ist ein ländliches Siedlungszentrum im Landkreis Schmalkalden-Meiningen mit durchschnittlicher Infrastruktur, B-19-Anbindung und Bahnhof. Die Gutachtung beschreibt die Wohnlage im Ort als gut.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Ein Gebot ist nur bei deutlich unter 125.000 EUR, belastbarer Rechtsklärung und realistischer Sanierungsplanung vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Die unabhängige aktuelle Marktspanne wird wegen heterogener Vergleichsangebote und fehlender Innenbesichtigung mit 100.000 bis 175.000 EUR angesetzt; Basisschätzung 135.000 EUR.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Breitungen/Werra | 130 m² | 149.000 € | 1.146 €/m² | — | Link |
| A | Breitungen/Werra | 154 m² | 79.000 € | 513 €/m² | — | Link |
| B | Breitungen/Werra | 98 m² | 75.000 € | 765 €/m² | — | Link |
| B | Breitungen/Werra, Nürnberger Straße 14 | 296 m² | 249.000 € | 841 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| C | Breitungen/Werra | — | — | 7,22 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Minimaler Aufwand etwa 69.000 bis 110.000 EUR; ein realistisches Standardszenario liegt grob bei 120.000 bis 230.000 EUR.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Heizung, Elektro, Sanitär, Böden und Innenausbau wurden nicht geprüft.
Vor Gebot vollständige Innen- und Technikprüfung veranlassen.Das Wohnhaus ist alt, einfach ausgestattet und energetisch unzureichend.
Bausubstanz, Dach, Keller und Feuchte fachgerecht prüfen.Die großen Fachwerkgebäude haben eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten und potenziell hohen Reparaturbedarf.
Tragwerk, Dächer und wirtschaftlich sinnvolle Nutzung prüfen.Altlasten, unterirdische Leitungen und Baugrund wurden nicht fachlich untersucht.
Altlastenkataster und Boden vor Erwerb prüfen.Rechtliche Risiken
Zwei Nießbrauchrechte können die Nutzung und den wirtschaftlichen Wert erheblich beeinflussen.
Rang und Erlöschen der Rechte im Versteigerungstermin klären.Die Nutzung als zwei getrennte Einheiten ist rechtlich und funktional nicht abschließend bestätigt.
Bauakte und Genehmigungslage prüfen.Baugenehmigungen und materielle Legalität wurden nicht verifiziert.
Bauamt, Baulastenverzeichnis und Denkmalschutzbuch prüfen.Teilweise Grenzbebauung kann Abstands- und Nachbarrechtsfragen auslösen.
Grenzen, Abstandsflächen und Nachbarrechte prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktueller Belegungsstatus und tatsächliche Nutzung unbekannt.
- Innenzustand, Haustechnik, Feuchte, Tragwerk und Dachzustand nicht vollständig geprüft.
- Fortbestand beziehungsweise Erlöschen der Nießbrauchrechte im Zuschlag ungeklärt.
- Baugenehmigungen, Nutzungsänderungen, Baulasten und Abstandsflächen nicht vollständig verifiziert.
- Aktuelle Einzelmietangebote für vergleichbare Flächen unzureichend.
- Parserangabe 529.376 EUR steht im Konflikt mit den gerichtlichen Dokumenten, die einheitlich 149.000 EUR nennen.