Objektbeschreibung
Doppelhaus auf 836 m² Grundstück mit ca. 149 m² Wohnfläche, Altbau-Abbruchobjekt, vermieteter südlicher Haushälfte und Einzelgarage.
Lage
Irschenhausen gilt als gute, ländliche Wohnlage im Münchner Süden mit Nähe zu Icking, S-Bahn-Anbindung über Icking und guter Individualverkehrsanbindung. Einkaufsmöglichkeiten sind nicht fußläufig vorhanden.
Investmentanalyse
Nur bei deutlichem Sicherheitsabschlag und nach Prüfung von Baurecht, Garage, Mietvertrag, Abbruch und Entwässerung vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Indikativer unabhängiger Marktwert im Ist-Zustand ca. 620.000 bis 780.000 EUR, Basis ca.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| C | Icking | 230 m² | 1.790.000 € | 7.783 €/m² | — | Link |
| C | Icking | — | — | 8.234 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Icking-Dorfen | 75,4 m² | 1.305 € | 17,31 €/m²/Monat | 1965 | Link |
| B | Icking | 75 m² | 980 € | 13,07 €/m²/Monat | 1965 | Link |
Renovierung
Wahrscheinlicher Gesamtaufwand einschließlich Altbauabbruch und Neubauinstandsetzung ca. 120.000 bis 260.000 EUR; bei verdeckten Schäden deutlich höher.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Der Altbau ist unbewohnbar und voraussichtlich abzubrechen.
Abbruchplanung, Schadstoffprüfung und Angebote einholen.An der südöstlichen Gaube besteht ein gemeldetes Leck mit Wasserschaden.
Dachdecker- und Feuchteprüfung durchführen.Die Heizungsanlage ist alt; der Kachelofen-Kamineinsatz darf nicht weiter betrieben werden.
Heizung und Feuerstätte technisch und rechtlich prüfen.Lehmiger Boden und Topografie können die Entwässerung erschweren.
Entwässerung und Baugrund untersuchen lassen.Rechtliche Risiken
Die zusätzliche Bebaubarkeit ist nur überschlägig angenommen.
Bauvorbescheid und schriftliche Gemeindeauskunft einholen.Die Garage hält die erforderlichen Abstandsflächen zum Nachbargrundstück offenbar nicht ein.
Baulasten- und Genehmigungslage prüfen.Terrasse und Balkon können genehmigungsrechtlich problematisch sein.
Bauakte und Genehmigungsstatus prüfen.Die südliche Haushälfte ist bis 31.08.2027 vermietet.
Mietvertrag und Verlängerungsvereinbarungen prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Parser-Identität canonicalId weicht von der vorgegebenen Ziel-canonicalId ab; Zielwert wurde beibehalten.
- Konflikt beim Verkehrswert: Parser nennt 529.376 EUR, offizielle Terminsbestimmung und Gutachten nennen 800.000 EUR.
- Auktionstermin und Wertgrenzenstatus wurden bestätigt; konkreter Versteigerungsversuch bleibt unbekannt.
- Nettokaltmiete ist wegen der uneinheitlichen Mietangabe nicht sicher bestimmbar.
- Aktuelle Verkaufskomparables in Icking sind knapp und qualitativ nur eingeschränkt vergleichbar.
- Baurechtsreserve, Abgrenzung Innen-/Außenbereich und Genehmigungsstatus von Terrasse/Balkon müssen vor Gebot geprüft werden.
- Altbaukeller und Spitzboden sowie Neubau-Spitzboden und Garage waren nicht vollständig besichtigt.