Objektbeschreibung
Ca. 116 m² große eigengenutzte Altbau-Einheit auf Basis eines 1/2-Miteigentumsanteils mit umfangreichen Sondernutzungsrechten.
Lage
Dörfliche Lage in Ohrensen nahe Harsefeld, mit guter Grundversorgung im nahegelegenen Harsefeld. Straßen- und landwirtschaftliche Immissionen möglich.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Ein Gebot sollte nur nach Prüfung der Teilungserklärung, Zuwegung, Leitungsrechte, Bauakte und Sanierungskosten erfolgen.
Unabhängige Markteinschätzung
Indikativer unabhängiger Marktwert im Ist-Zustand ca. 135.000 bis 205.000 EUR, mit niedriger Sicherheit. Die atypische Struktur rechtfertigt einen deutlichen Risikoabschlag.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Bargstedt, 21698 | 100,7 m² | 360.000 € | 3.575 €/m² | 1992 | Link |
| B | Bargstedt, 21698 | 155 m² | 279.000 € | 1.800 €/m² | — | Link |
| B | Ohrensen/Bargstedt | 236 m² | 419.000 € | 1.775 €/m² | — | Link |
| B | Harsefeld, 21698 | 147,5 m² | 320.000 € | 2.170 €/m² | 1965 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Harsefeld, 21698 | 105 m² | 1.050 € | 10 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Harsefeld, Mittelweg 13 | 125 m² | 1.250 € | 10 €/m²/Monat | 2026 | Link |
Renovierung
Wahrscheinlicher mittlerer bis umfassender Sanierungsbedarf; grobe Standardspanne 70.000 bis 145.000 EUR.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Feuchtigkeitsspuren und möglicher Wassereintritt bei Starkregen.
Feuchte- und Abdichtungsgutachten einholen.Technische Ausstattung ist überwiegend nicht zeitgemäß.
Technische Bestandsaufnahme und Erneuerungskonzept erstellen.Schadstoffbelastungen sind wegen des Baualters nicht ausgeschlossen.
Schadstoffgutachten vor Sanierungsarbeiten beauftragen.Der Dachgeschossausbau ist nicht vollständig bauaktenkundig.
Bauaufsichtliche Genehmigungslage prüfen.Rechtliche Risiken
Die WEG ist wirtschaftlich einer Realteilung ähnlich, technisch aber verflochten.
Teilungserklärung und Kostenverteilung anwaltlich prüfen.Die aktuelle Zufahrt über ein Fremdgrundstück ist nicht nachgewiesen dinglich gesichert.
Wegerechte und Baulasten vor Gebot klären.Versorgung und Leitungsführung sind teilweise nicht dinglich gesichert.
Leitungsrechte und Trennungsmöglichkeiten rechtlich und technisch prüfen.Erweiterungen und Nutzungsänderungen sind nur eingeschränkt zulässig.
Bauplanungsrechtliche Vorprüfung einholen.Ein Vorkaufsrecht zugunsten der übrigen Miteigentümer ist dokumentiert.
Ausübung und Wirkung im Zwangsversteigerungsverfahren klären.Vor dem Gebot verifizieren
- Vollständige Teilungserklärung und Sondernutzungsrechtspläne prüfen.
- Dingliche Sicherung von Zufahrt und Leitungen nicht nachgewiesen.
- Dachgeschossausbau bauordnungsrechtlich klären.
- Genaue Heizungsart, Wohnungsaufteilung, Zimmeranzahl und laufende WEG-Kosten nicht belegt.
- Schadstoffbelastung nicht untersucht.
- Vollständiges Grundbuch einschließlich Abteilung II und geringstes Gebot beim Gericht prüfen.
- Parser-Verkehrswert von 529.376 EUR steht im Widerspruch zu Gutachten und Terminbestimmung; 142.000 EUR wurde als belastbarer Gerichtswert verwendet.