Objektbeschreibung
Viergeschossiges Wohn- und Geschäftshaus aus dem Jahr 1902 mit ca. 159 m² Wohnfläche, ca. 67 m² Gastronomiefläche und 280 m² Eckgrundstück.
Lage
Einfache Wohnlage im nördlichen Hof, etwa 1,5–2 km vom Zentrum entfernt. Gute Verkehrsanbindung, aber erhebliche Lärm- und Immissionsbelastung.
Investmentanalyse
Nur mit hoher Risikotoleranz und nach Prüfung der Wohnungen, Mietverträge, Genehmigungen, Statik, Haustechnik und bestehenbleibenden Rechte erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige Angebotsvergleiche in Hof zeigen für vergleichbare Bestandsobjekte breite Angebotsspannen. Der indikative As-is-Marktwert wird trotz Unsicherheit bei etwa 105.000–195.000 EUR gesehen.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Innenstadt, Hof 95028 | 220 m² | 299.000 € | 1.359 €/m² | 1905 | Link |
| A | Innenstadt, Hof 95028 | 405 m² | 350.000 € | 864 €/m² | 1874 | Link |
| B | Innenstadt, Hof 95028 | 190,1 m² | 295.000 € | 1.551 €/m² | 1967 | Link |
| B | Innenstadt, Hof 95028 | 405 m² | 350.000 € | 864 €/m² | 1874 | Link |
| B | Innenstadt, Hof 95028 | 420 m² | 329.000 € | 783 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Innenstadt, Hof 95028 | 50 m² | 380 € | 7,6 €/m²/Monat | 1920 | Link |
| A | Innenstadt, Hof 95028 | 50 m² | 320 € | 6,4 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Bahnhofsplatz 5, Hof 95028 | 58 m² | 390 € | 6,72 €/m²/Monat | 1955 | Link |
| A | Innenstadt, Hof 95028 | 57 m² | 440 € | 7,72 €/m²/Monat | 1910 | Link |
| B | Innenstadt, Hof 95028 | 52,4 m² | 450 € | 8,59 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Innenstadt, Hof 95028 | 26 m² | 250 € | 9,62 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinliches Sanierungsszenario: etwa 125.000–230.000 EUR; bei verdeckten Schäden oder umfassender Modernisierung deutlich höher.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Im Kellermauerwerk wurden deutliche Feuchtigkeitsschäden festgestellt.
Feuchteursache und Sanierungsumfang fachgerecht untersuchen lassen.Stark korrodierte Stahlträger in der Kellerdecke können statisch und kostenmäßig erheblich relevant sein.
Statiker und Tragwerksplaner einschalten.Heizung, Elektroinstallation und energetischer Standard entsprechen nicht heutigen Anforderungen.
Technische Anlagen prüfen und Erneuerungskosten verbindlich kalkulieren.Die Wohnbereiche wurden nur nach äußerem Eindruck bewertet.
Vor Gebot vollständige Innenbesichtigung und Dokumentenprüfung durchführen.Fassade und Dachgeschoss weisen geringe energetische Qualität und Modernisierungsbedarf auf.
Gebäudehülle und Dach fachtechnisch prüfen lassen.Rechtliche Risiken
Die rechtliche Zulässigkeit von Bau und Nutzung wurde nur vorausgesetzt.
Bauakte und Genehmigungen vor Gebot prüfen.Vollvermietung und Ist-Mieten beruhen teilweise auf Eigentümerangaben.
Alle Mietverträge und Zahlungsnachweise prüfen.Rechte und Rangverhältnisse können den wirtschaftlichen Zuschlagspreis beeinflussen.
Versteigerungsbedingungen und Grundbuchstand unmittelbar beim Gericht prüfen.Die Zulässigkeit und Fortführung der Gastronomienutzung sollte behördlich bestätigt werden.
Nutzungs- und Gaststättengenehmigungen sowie Brandschutz prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Widersprüchliche Werte: gerichtliche Bekanntmachung 77.500 EUR, Gutachten 155.000 EUR, Parserfeld 529.376 EUR.
- Innenzustand der Wohnungen und tatsächliche Ausstattung nicht verifiziert.
- Aktuelle Mietverträge, Mietrückstände, Kautionen und Bewohnerstatus nicht verifiziert.
- Baugenehmigungen, Nutzungsänderungen, Gaststättengenehmigung und Brandschutz nicht vollständig verifiziert.
- Aktuelle Grundbuchrangfolge, bestehenbleibende Rechte und geringstes Gebot nicht vollständig verifiziert.
- Altlasten, Schadstoffe, Asbest und Kampfmittel wurden nicht untersucht.
- Keine belastbaren Gewerbe-Mietvergleiche für eine vergleichbare Gastronomieeinheit gefunden.