Objektbeschreibung
Leerstehendes Einfamilienhaus mit rund 150 m² Wohnfläche, 7–8 Zimmern, Keller, ausgebautem Dachgeschoss, Spitzboden und integrierter Garage auf 532 m² Grundstück.
Lage
Ruhige Wohnlage im südlichen Stadtbereich von Stade, Stadtteil Campe, mit überwiegend Ein- und Zweifamilienhäusern, guter Infrastruktur und geringer Verkehrsfrequenz.
Investmentanalyse
Für Eigennutzer mit Sanierungsbereitschaft grundsätzlich interessant. Gebot nur nach technischer Prüfung und mit striktem Limit.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Stade-Angebote liegen bei deutlich höheren Preisen, wenn sie modernisiert oder jünger sind. Vergleichbare ältere Häuser mit Nachholbedarf zeigen eine deutlich niedrigere Marktspanne.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Stade, 21680 | 160 m² | 250.000 € | 1.563 €/m² | — | Link |
| A | Dollern, Landkreis Stade | 160 m² | 319.000 € | 1.994 €/m² | 1967 | Link |
| B | Bützfleth, Stade 21683 | 147,5 m² | 429.000 € | 2.909 €/m² | 1996 | Link |
| B | Stade-Campe, 21680 | 160 m² | 498.000 € | 3.113 €/m² | 1970 | Link |
| B | Stade, 21682 | 160 m² | 499.000 € | 3.119 €/m² | 1990 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Stade, 21680, Tilsiter Straße 15 | 150 m² | 1.350 € | 9 €/m²/Monat | 1972 | Link |
| B | Stade, 21682 | 135 m² | 1.450 € | 10,74 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Stade, 21680 | 90 m² | 1.200 € | 13,33 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Stade | 128 m² | 1.700 € | 13,28 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich ist eine Standardrenovierung mit Schwerpunkt Feuchte, Energie, Oberflächen und technischer Prüfung. Vollsanierung kann nicht ausgeschlossen werden.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Feuchtigkeit an Kelleraußenwänden deutet auf eine unzureichende oder defekte Außenabdichtung hin.
Bausachverständigen und Abdichtungsfachbetrieb beauftragen.Folgeschäden eines früheren Wassereintritts sind noch vorhanden.
Dach- und Innenwandanschlüsse fachgerecht untersuchen.Kein Energieausweis liegt vor; der energetische Zustand dürfte unterdurchschnittlich sein.
Energieausweis und energetisches Sanierungskonzept erstellen lassen.Heizung, Elektro, Leitungen und verdeckte Bauteile wurden nicht vollständig technisch geprüft.
Technische Due-Diligence vor Gebot durchführen.Rechtliche Risiken
Die 20 m² Spitzbodenfläche sind rechtlich nicht als reguläre Wohnfläche ausgewiesen.
Genehmigte Nutzung und Raumhöhen anhand der Bauakte prüfen.Künftige bauliche Änderungen müssen sich in die Umgebung einfügen und genehmigungsfähig sein.
Bauamtliche Vorprüfung vor Umbau oder Nutzungsänderung.Teilungsversteigerung mit geltenden Wertgrenzen; bestehenbleibende Rechte sind nicht vollständig aus dem Gutachten ableitbar.
Gerichtliche Versteigerungsbedingungen und Grundbuch vor dem Termin prüfen.Objekt- und Gerichtsunterlagen verwenden unterschiedliche Postleitzahlenbereiche für Stade.
Adresse und Flurstück direkt beim Gericht verifizieren.Vor dem Gebot verifizieren
- Parser-Konflikt beim offiziellen Verkehrswert: 529.376 EUR versus 231.000 EUR in Gerichtsterminbestimmung und Gutachten.
- Genaue Ursache und Umfang der Kellerfeuchte nicht durch Bauteilöffnung untersucht.
- Aktuelle technische Funktionsfähigkeit von Heizung, Elektro, Leitungen und Dach nicht vollständig geprüft.
- Kein Energieausweis vorhanden.
- Konkretes geringstes Gebot und bestehenbleibende Rechte sind vor dem Termin beim Gericht zu verifizieren.
- Keine belastbaren regionalen beurkundeten Verkaufspreise für unmittelbar vergleichbare renovierungsbedürftige Objekte verfügbar.