Objektbeschreibung
Großes innerstädtisches Mixed-Use-Objekt mit ca. 25.675 m² Gesamtfläche, 262 Tiefgaragenstellplätzen und überwiegendem Leerstand.
Lage
Sehr zentrale Berliner Geschäftslage in Mitte nahe Friedrichstraße, Gendarmenmarkt und Potsdamer Platz mit guter ÖPNV-Anbindung.
Investmentanalyse
Nur für institutionelle Käufer mit hoher Risikotragfähigkeit und eigener technischer, rechtlicher und vermietungsseitiger Due Diligence.
Unabhängige Markteinschätzung
Indikatives unabhängiges As-is-Szenario 125–180 Mio. EUR bei niedriger Sicherheit; konkrete aktuelle Angebotsmieten in Mitte stützen die Lagequalität, nicht aber automatisch die Ertragsannahmen für dieses stark leerstehende Objekt.
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Berlin-Mitte, 10117, nahe Friedrichstraße | 923 m² | 16.706 € | 18,1 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Friedrichstraße 184, 10117 Berlin | 419,33 m² | 21.418 € | 51,08 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Hausvogteiplatz 12, 10117 Berlin | 496,49 m² | 17.420 € | 35,09 €/m²/Monat | 1895 | Link |
| A | Friedrichstraße 118, 10117 Berlin | 765 m² | 22.950 € | 30 €/m²/Monat | 1998 | Link |
| B | Friedrichstraße, 10117 Berlin | 2.327 m² | 58.175 € | 25 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Luisenstraße 45, 10117 Berlin | 100 m² | 3.100 € | 31 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlicher Standardfall 45–85 Mio. EUR; vollständige Risikoexposition kann deutlich höher liegen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Fassadenbefahranlage ist defekt; an der Schrägfassade bestehen partielle Undichtigkeiten.
Fachtechnische Fassadenprüfung und belastbare Sanierungskosten ermitteln.Klimatisierung sowie Kalt- und Warmwasserleitungen sind teilweise schadhaft oder überaltert.
Technische Funktions- und Leitungsprüfung mit Erneuerungskonzept.Die Passage und viele Büro-, Praxis- und Wohnflächen sind leerstehend oder nicht vermietbar.
Einheitenweise Bestandsaufnahme und Vermietungs-/CAPEX-Plan erstellen.Wohnungen wurden teilweise abweichend von den Genehmigungsplänen hergestellt; ein Kamin ist nicht genehmigt.
Genehmigungslage prüfen und Genehmigung oder Rückbau klären.Das Grundstück ist wegen historischer gewerblicher Nutzungen im Bodenbelastungskataster eingetragen.
Bodenuntersuchung und rechtliche Altlastenprüfung durchführen.Rechtliche Risiken
Aktuelle Mieterliste und vollständige Verträge fehlen; bestehende Mietverhältnisse können den Ersteher binden.
Mieterliste, Verträge, Nachträge und Rückstände vollständig prüfen.Mehrere Nutzungsrechte und eine Baulast sichern die gemeinsame Nutzung der Passagen und Tiefgarage.
Aktuelle Eintragungen und Urkunden vor dem Termin prüfen.Bauliche Maßnahmen können wegen benachbarter Denkmale und des Erhaltungsgebiets genehmigungspflichtig sein.
Genehmigungsfähigkeit geplanter Maßnahmen behördlich vorprüfen.Die Immobilie wird ohne Sachmängelhaftung versteigert; bestehenbleibende Rechte können zusätzliche Kosten auslösen.
Geringstes Gebot und bestehenbleibende Rechte im Termin verbindlich klären.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktuelle Mieterliste, Vertragsübersicht und Ist-Mieten fehlen.
- Keine belastbaren aktuellen Verkaufskomparables für ein Objekt dieser Größenordnung gefunden.
- Technische Funktionsprüfungen und vollständige Innenbesichtigung wurden nicht durchgeführt.
- Altlastenstatus ist nicht abschließend untersucht.
- Aktuelle Grundbuch- und Baulastenlage unmittelbar vor dem Versteigerungstermin erneut prüfen.
- Widersprüchliche parserseitige Verkehrswertangabe von 529.376 EUR gegenüber gerichtlichen Unterlagen mit 187.000.000 EUR.