Objektbeschreibung
Vermietete 51-m²-Eigentumswohnung im 2. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses, mit Kellerraum, Baujahr/Wiederaufbau 1952.
Lage
Zentrale Krefelder Innenstadtlage nahe Mediothek, Stadttheater, Seidenweberhaus und Haltestelle Rheinstraße. Hauptbahnhof etwa 1 bis 1,5 km entfernt.
Investmentanalyse
Nur bis zu einem klar risikoadjustierten Gebot interessant. Vor Gebotsabgabe sind Miet-, WEG-, Grundbuch- und Altlastenunterlagen zu prüfen.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Stadtmitte-Angebote liegen für vergleichbare Bestandswohnungen grob bei etwa 1.490 bis 1.830 EUR/m²; das Objekt wird wegen Alter, einfachem Standard und Innenbesichtigungsrisiko darunter eingeordnet.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Krefeld-Stadtmitte | 55 m² | 89.000 € | 1.618,18 €/m² | 1979 | Link |
| A | Gartenstraße 26, Krefeld-Stadtmitte | 57 m² | 84.900 € | 1.489,47 €/m² | 1957 | Link |
| B | Krefeld-Stadtmitte | 60 m² | 110.000 € | 1.833,33 €/m² | — | Link |
| C | Nordstraße 161, Krefeld-Stadtmitte | 46,06 m² | 115.000 € | 2.496,74 €/m² | 2000 | Link |
| C | Krefeld-Stadtmitte | 47,69 m² | 189.000 € | 3.963,09 €/m² | 2023 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Lewerentzstraße 41, Krefeld-Stadtmitte | 50 m² | 500 € | 10 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Eichental 15, Krefeld-Stadtmitte | 50 m² | 500 € | 10 €/m²/Monat | 1956 | Link |
| A | Frankenring 109, Krefeld-Stadtmitte | 50 m² | 375 € | 7,5 €/m²/Monat | 1900 | Link |
| B | Friedrichstraße 30, Krefeld-Stadtmitte | 55 m² | 500 € | 9,09 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinliches Szenario: Standardrenovierung mit grob 20.000 bis 45.000 EUR; bei verdeckten Schäden deutlich höher.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Der Wohnungszustand und die Funktion der technischen Anlagen sind weitgehend unbekannt.
Innenbesichtigung und Fachprüfung vor Gebotsabgabe durchführen.Kellerfeuchte sowie Feuchteschäden an Balkonen und Laubengängen sind dokumentiert.
Ursachen, Sanierungen und Kostenverteilung mit der WEG prüfen.Ein ehemaliges Transformatorengebäude ist als Altstandort erfasst; Nachweise zur Verfüllung fehlen.
Altlasten- und Verfüllnachweise sowie Bodengutachten prüfen.Das Gebäude ist alt; mögliche energetische Pflichten und Investitionen wurden nicht beziffert.
Energieausweis und WEG-Sanierungsplanung prüfen.Rechtliche Risiken
Ein Mietvertrag besteht, wesentliche Vertragsdaten und die tatsächliche Nutzung sind aber ungeklärt.
Mietvertrag und Mietkonto vor Gebotsabgabe prüfen.Die Dienstbarkeit ist weiterhin eingetragen, obwohl ihr Erlöschen lediglich angenommen wird.
Grundbuchstatus und mögliche Nutzungspflichten rechtlich prüfen.WEG-Regelungen und mögliche Sonderumlagen sind ohne Unterlagen nicht bewertbar.
WEG-Unterlagen und Beschlusssammlung einsehen.Bei Nutzungsänderung oder Neubebauung kann ein Umweltgutachten erforderlich sein.
Behördliche Anforderungen und Kostentragung klären.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktuelle Nettokaltmiete, Mietbeginn, Kaution und Mietrückstände unbekannt.
- Innenzustand und technische Funktionsfähigkeit ungeprüft.
- Hausgeld, Instandhaltungsrücklage und Sonderumlagen unbekannt.
- Grunddienstbarkeit weiterhin eingetragen; tatsächliches Erlöschen nicht nachgewiesen.
- Altlasten- und Verfüllnachweise fehlen.
- Keine belastbaren beurkundeten Verkaufspreise verfügbar.
- Wertgrenzenregelung im Dokument nicht ausdrücklich geklärt.