Objektbeschreibung
Vermietete 1-Zimmer-Wohnung mit ca. 36,71 m², Loggia und Kellerabteil in einem Hochhaus aus dem Jahr 1971.
Lage
Mittlere Wohnlage im südlichen Stadtteil Niederrad mit gemischter Wohn- und Gewerbenutzung, guter Frankfurter Gesamtanbindung und durchschnittlicher lokaler Infrastruktur.
Investmentanalyse
CONSIDER nur bei einem Gebot deutlich unter dem unabhängigen Marktwert. Die Vermietung stabilisiert den Ertrag, begrenzt aber die kurzfristige Verfügbarkeit.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige Angebotsdaten deuten auf etwa 120.000 bis 150.000 EUR im Ist-Zustand hin; die Aussagekraft ist wegen modernerer oder besser ausgestatteter Vergleichsobjekte mittel.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Niederrad, Frankfurt am Main | 38,03 m² | 199.000 € | 5.233 €/m² | 1993 | Link |
| B | Oberrad, Frankfurt am Main | 35 m² | 185.000 € | 5.286 €/m² | 1972 | Link |
| C | Frankfurt am Main, angrenzendes Südgebiet | 36 m² | 127.000 € | 3.525 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Niederrad, Triftstraße 27 | 31 m² | 670 € | 21,61 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Niederrad, Herzogstraße 24 | 35 m² | 870 € | 24,86 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Niederrad, Schwanheimer Straße 75 | 33 m² | 610 € | 18,48 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Niederrad, Schwanheimer Straße 75 | 30 m² | 635 € | 21,17 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich ist ein Standardbudget von etwa 18.000 bis 45.000 EUR einschließlich Elektro-, Fenster-, Oberflächen- und Risikoreserve.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Wohnung verfügt über eine veraltete Elektroinstallation.
Elektrofachbetrieb beauftragen.Fenster und energetischer Standard des Baujahrs 1971 können zu Kosten und erhöhtem Energiebedarf führen.
Energieausweis, Wartungsberichte und WEG-Beschlüsse einsehen.Alter von Aufzügen und Gemeinschaftseigentum kann zu Sonderumlagen führen.
WEG-Unterlagen und Rücklagenstand prüfen.Schadstoffe wurden nicht festgestellt, aber mangels Probenahme nicht abschließend ausgeschlossen.
Vor Eingriffen in Bauteile Laborproben veranlassen.Rechtliche Risiken
Die Wohnung ist vermietet und kurzfristige Eigennutzung oder Mieterhöhung sind eingeschränkt.
Mietvertrag und Kündigungsrechte anwaltlich prüfen.Für angrenzende Straßen besteht eine mögliche künftige Beitragspflicht.
Städtische Beitragsauskunft einholen.Ein Kanalrecht ist eingetragen, wurde aber als typische und nicht wesentlich wertbeeinflussende Dienstbarkeit eingeschätzt.
Rang und Inhalt der Dienstbarkeit prüfen.Genehmigungen, Brandschutz und Statik wurden nicht vollständig geprüft.
Bauakte und behördliche Nachweise einsehen.Vor dem Gebot verifizieren
- Die Höhe der bestehenden Erhaltungsrücklage ist nicht bekannt.
- Ein Energieausweis wurde nicht vorgelegt.
- Die tatsächliche Höhe künftiger Erschließungsbeiträge ist unbekannt.
- WEG-Protokolle und Unterlagen zu Dach, Fassade, Leitungen und Aufzügen sollten vollständig geprüft werden.
- Die Mietvertragsunterlagen und Zahlungshistorie sollten vor Gebotsabgabe geprüft werden.
- Konkrete aktuelle Verkaufskomparables mit identischem Baujahr, Zustand und Vermietungsstatus sind nur begrenzt verfügbar.