Objektbeschreibung
87 m² große Wohnung im 3. Obergeschoss mit Kellerraum, Balkon und separater Garage Nr. 38; vermietet.
Lage
Stadtlage von Kelkheim, gute bis mittelgute Wohnlage. Zentrum etwa 800 m, Bahnhof und Bushaltestelle in der näheren Umgebung. Verkehrslärm an der Fischbacher Straße.
Investmentanalyse
Nur mit Sicherheitsabschlag erwägenswert. Vor Gebot müssen WEG-Unterlagen, Mietvertrag, bestehenbleibende Rechte und Feuchtigkeitsschäden geprüft werden.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Angebotsvergleiche in Kelkheim deuten auf etwa 285.000 bis 345.000 EUR für Wohnung und Garage im Ist-Zustand hin; der Zustand des Bewertungsobjekts rechtfertigt einen Abschlag.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Kelkheim am Taunus | 87 m² | 260.000 € | 2.989 €/m² | — | Link |
| A | Kelkheim-Mitte | 87 m² | 310.000 € | 3.563 €/m² | 1972 | Link |
| B | Kelkheim Innenstadt | 79 m² | 325.000 € | 4.114 €/m² | — | Link |
| B | Kelkheim-Hornau | 81,6 m² | 239.000 € | 2.929 €/m² | 1984 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Kelkheim-Münster | 80,62 m² | 950 € | 11,78 €/m²/Monat | 1973 | Link |
| B | Kelkheim-Eppenhain | 82,5 m² | 1.030 € | 12,48 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Kelkheim | 98,1 m² | 1.050 € | 10,7 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Kelkheim-Münster | 95 m² | 1.225 € | 12,89 €/m²/Monat | 2003 | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich standardmäßiger Sanierungsbedarf am Gemeinschaftseigentum; pauschale Szenarioschätzung 35.000 bis 80.000 EUR, ohne belastbare Kostenermittlung.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Erheblicher, nicht abschließend untersuchter Schaden am Gemeinschaftseigentum.
Bauschadengutachten und WEG-Unterlagen prüfen.Möglicher künftiger Sonderumlagen- oder Sanierungsbedarf.
Dachprüfung und WEG-Beschlusssammlung einsehen.Technische Lebensdauer und Ersatzbedarf sind unklar.
Fachtechnische Prüfung und Wartungsnachweise anfordern.Rechtliche Risiken
Erwerber übernimmt ein vermietetes Objekt mit möglicher Mietanpassungs- und Durchsetzungsunsicherheit.
Mietunterlagen und Zahlungsstand prüfen.Zustimmung des Verwalters ist grundbuchlich erwähnt, mit Ausnahme für Zwangsversteigerungen.
Rechtliche Wirkung im konkreten Zuschlagsverfahren bestätigen.Nicht alle bestehenbleibenden Rechte und Kostenpositionen sind aus den vorliegenden Unterlagen ersichtlich.
Grundbuch, geringstes Gebot und WEG-Rückstände vor Gebotsabgabe klären.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktuelle WEG-Jahresabrechnungen, Wirtschaftsplan, Rücklagenstand und Beschlusssammlung fehlen.
- Bestehenbleibende Rechte und das geringste Gebot sind nicht vollständig aus den gelieferten Dokumenten ableitbar.
- Garage wurde innen nicht besichtigt.
- Feuchtigkeitsschäden wurden nicht ursächlich und kostenmäßig untersucht.
- Energieausweis fehlt.
- Parserangabe 529.376 EUR steht im Konflikt mit dem gerichtlichen Gesamtverkehrswert von 276.000 EUR.