Objektbeschreibung
Vier vermietete Eigentumswohnungen mit zusammen rund 323 m² Wohnfläche in einem 1960 errichteten, 2002/03 modernisierten Mehrfamilienhaus am Waldrand von Raubling.
Lage
Lage am Ende der Panger Straße am Waldrand, teilweise gewerbliches Umfeld, rund 10 km von Rosenheim entfernt. Das Grundstück liegt planungsrechtlich im Außenbereich; erhöhte Grundwasserstände sind möglich.
Investmentanalyse
Nur bei deutlichem Sicherheitsabschlag und vorheriger Prüfung der Teilungserklärung, WEG-Unterlagen, Bauakte, Heizungs- und Nebengebäuderisiken erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Angebotsdaten in Raubling zeigen überwiegend etwa 3.600 bis 4.800 €/m² für Wohnungen; das Bewertungsobjekt wird wegen Alter, Lage, Heizung, Rechts- und Besichtigungsrisiken darunter eingeordnet.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Raubling, 83064 | 43 m² | 190.000 € | 4.419 €/m² | 1988 | Link |
| A | Kirchdorf, Raubling, 83064 | 74 m² | 268.500 € | 3.628 €/m² | 1996 | Link |
| A | Reischenhart, Raubling, 83064 | 74 m² | 298.000 € | 4.027 €/m² | 1996 | Link |
| B | Raubling, 83064 | 75,3 m² | 295.000 € | 3.917 €/m² | — | Link |
| B | Raubling, 83064 | 106 m² | 459.000 € | 4.330 €/m² | — | Link |
| B | Raubling, 83064 | 52 m² | 248.000 € | 4.769 €/m² | 1998 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Reischenhart, Raubling, 83064 | 95 m² | 1.450 € | 15,26 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Kleinholzhausen, Raubling, 83064 | 86 m² | 1.520 € | 17,67 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinliches Szenario ist eine standardmäßige technische und energetische Nachrüstung mit erheblicher Reserve für ungeprüfte Bereiche und das Nebengebäude.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die elektrische Direktheizung ist kostenintensiv und kann mittelfristig Modernisierungsinvestitionen erfordern.
Energieausweis, Verbrauchsdaten und Heizkonzept prüfen lassen.Das ETW 1 zugeordnete Nebengebäude ist äußerlich stark verfallen und innen ungeprüft.
Bausubstanz, Tragwerk, Feuchte und Rückbaukosten prüfen.Für mehrere wertrelevante Bereiche besteht ein erhebliches Risiko unbekannter Mängel.
Vor Gebot Zugang organisieren oder hohe Risikoreserve einplanen.Die Moorlage kann erhöhte Grundwasserstände und Feuchtebelastungen begünstigen.
Baugrund- und Feuchtegutachten einholen.Rechtliche Risiken
Der tatsächliche Dachgeschossausbau entspricht nicht vollständig der dokumentierten Aufteilung und beeinträchtigt die Speicherrechte anderer Einheiten.
Rechtliche und baurechtliche Legalisierung prüfen.Fehlende Rücklagen und unklare Verwaltung erhöhen das Risiko von Sonderumlagen und Organisationsproblemen.
WEG-Unterlagen und Rücklagenstand vollständig prüfen.Die vier Wohnungen sind vermietet; Kündigung und Eigennutzung unterliegen den gesetzlichen Voraussetzungen.
Mietverträge und Mietrückstände prüfen.Bauliche Erweiterungen und eine alternative Nutzung können im Außenbereich und Landschaftsschutzgebiet stark eingeschränkt sein.
Bauakte und Genehmigungslage bei Gemeinde und Bauamt prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktueller Grundbuchinhalt einschließlich zu übernehmender Rechte wurde nicht vollständig vorgelegt.
- Innenzustand der Wohnungen 2 und 3 sowie des Nebengebäudes ist unbekannt.
- Baugenehmigungs- und Legalisierungsstatus des erweiterten Dachgeschosses ist zu prüfen.
- Konkrete WEG-Verwaltung, Rücklagen, Beschlusssammlung und Sonderumlagen sind ungeklärt.
- Boden-, Grundwasser-, Altlasten- und Schadstoffuntersuchungen fehlen.
- Aktuelle Marktwerte basieren überwiegend auf Angebotsdaten; konkrete Verkaufspreise fehlen.