Objektbeschreibung
Großes, leerstehendes Wohnhaus mit rückwärtigen Anbauten, innenliegender Garage und separater Doppelgarage auf fünf wirtschaftlich verbundenen Flurstücken.
Lage
Lage im Stadtteil Waldhausen/Windberg mit Schulen und Kindergärten in der näheren Umgebung, Bushaltestelle laut Gutachten etwa 200 m entfernt und guter Anbindung an Innenstadt, Hauptbahnhof und Autobahnen.
Investmentanalyse
Nur bei deutlichem Preisabschlag und nach Klärung der Anbauten empfehlenswert. Ein Gebot nahe dem amtlichen Verkehrswert bietet angesichts von Sanierungs- und Rechtsrisiken keine ausreichende Sicherheitsmarge.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Angebote in Waldhausen/Windberg zeigen eine breite Spanne. Für den konkreten, sanierungsbedürftigen und rechtlich komplexen Zustand wird ein unabhängiger As-is-Marktwert von etwa 490.000 bis 650.000 EUR geschätzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Waldhausen, Mönchengladbach, 41068 | 217 m² | 349.000 € | 1.608 €/m² | 1968 | Link |
| A | Windberg, Mönchengladbach, 41063 | 254,1 m² | 467.000 € | 1.838 €/m² | 1900 | Link |
| B | Waldhausen, Mönchengladbach, 41068 | 185 m² | 635.000 € | 3.432 €/m² | 1903 | Link |
| B | Windberg, Mönchengladbach, 41063 | 102 m² | 335.000 € | 3.284 €/m² | 1962 | Link |
| C | Windberg, Mönchengladbach, 41063 | — | 429.999 € | — | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Windberg, Mönchengladbach | 147 m² | 2.150 € | 14,63 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich ist ein Standard-Szenario mit rund 170.000 bis 320.000 EUR zu kalkulieren; bei Rückbau oder umfangreicher Schadstoff- und Haustechnikproblematik kann der Aufwand deutlich höher liegen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die rückwärtigen Anbauten sind vermutlich nicht genehmigt; Rückbau kann erforderlich werden.
Bauvoranfrage und vollständige Bauaktenprüfung durchführen.Das Gebäude ist derzeit nicht wirtschaftlich nutzbar und benötigt umfangreiche Instandsetzungen.
Bausubstanz, Feuchte, Leitungen und Schadstoffe fachtechnisch untersuchen.Heizung, Warmwasserbereitung und Gebäudehülle können erhebliche Investitionen erfordern.
Heizungsanlage und GEG-relevante Pflichten vor Gebot technisch prüfen.Eine Baulast reduziert die nutzbare Grundstücksfläche und wurde im Gutachten wertmindernd berücksichtigt.
Baulastblatt und Lageplan aktuell bestätigen.Verdeckte Schadstoffe oder technische Mängel können nicht ausgeschlossen werden.
Sonderfachleute für Schadstoffe, Statik, Brandschutz und Haustechnik einschalten.Rechtliche Risiken
Die Anbauten können nicht ohne Weiteres als rechtmäßige Wohnfläche angesetzt werden.
Genehmigungsfähigkeit und mögliche Rückbaupflicht vor Gebot klären.Die Baulast bleibt als öffentlich-rechtliche Verpflichtung bestehen und begrenzt die Nutzung.
Aktuellen Baulastenauszug beschaffen.Zusätzliche Zahlungsverpflichtungen können sich aus im Termin festgestellten Rechten ergeben.
Abteilungen II/III und geringstes Gebot vor dem Bieten prüfen.Es handelt sich nicht um eine gewöhnliche Gläubigerversteigerung, sondern um die Aufhebung einer Gemeinschaft.
Verfahrensstatus und Terminbedingungen beim Gericht bestätigen.Vor dem Gebot verifizieren
- Parser official Verkehrswert 529.376 EUR conflicts with the official announcement and expert report at 469.000 EUR; 469.000 EUR retained.
- The parser contains an auctionTime value of 09:00, while the official notice states 10:00; 10:00 retained.
- Legal status and future usability of rear extensions remain unresolved.
- No reliable energy certificate was available.
- No current rent contract or verified actual rent exists.
- Concrete rental comparables remain insufficient for a high-confidence rent estimate.
- Current market comparables are asking prices, not verified transaction prices.