Objektbeschreibung
Leerstehende 83-m²-Eigentumswohnung mit Loggia und Kellerraum in einem Mehrfamilienhaus von 1977.
Lage
Zentrumsnaher Randbereich von Stade mit guter Infrastruktur und überwiegend fußläufig erreichbaren Einrichtungen. Das Quartier Altländer Viertel weist laut Gutachten ein problembehaftetes Image auf.
Investmentanalyse
Hochrisikofall. Nur bei deutlichem Sicherheitsabschlag und nach Prüfung von Innenzustand, WEG-Unterlagen und Strangsanierung vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Angebotsvergleiche in Stade zeigen für vergleichbare Wohnungen eine breite Spanne. Wegen Baujahr, Quartiersimage, fehlendem Stellplatz, hohem Wohngeld und unbekanntem Innenzustand wird der marktnahe Wert unter den besseren Vergleichsobjekten angesetzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Stade, 21680 | 84 m² | 170.000 € | 2.024 €/m² | — | Link |
| B | Stade, 21682 | 81 m² | 125.000 € | 1.543 €/m² | — | Link |
| B | Stade, 21680 | 75 m² | 149.000 € | 1.987 €/m² | 1974 | Link |
| B | Stade, 21680 | 87,5 m² | 199.000 € | 2.274 €/m² | 1974 | Link |
| C | Stade, 21680 | 68,1 m² | 119.999 € | 1.763 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Stade, 21680 | 75 m² | 750 € | 10 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Stade, 21680 | 76,25 m² | 656 € | 8,6 €/m²/Monat | 1923 | Link |
| B | Stade, 21682 | 80 m² | 790 € | 9,88 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für ein Standardszenario werden rund 32.000 EUR angesetzt; bei verdeckten Schäden sind deutlich höhere Kosten möglich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Der Zustand der Wohnung ist ungeklärt und kann erhebliche Renovierungs- oder Schadenskosten verursachen.
Innenbesichtigung und technische Prüfung vor Gebotsabgabe verlangen.Für das Gemeinschaftseigentum ist eine umfangreiche Strangsanierung mit rund 1 Mio. EUR Kostenansatz vorgesehen.
Beschlüsse, Finanzierung und Sonderumlagenrisiko prüfen.Der Energiebedarf liegt bei etwa 129,16 kWh/(m²a) im Bereich D/E.
Energieausweis und mögliche künftige WEG-Maßnahmen prüfen.Das Gebäude ist rund 49 Jahre alt; künftige Reparaturen an gemeinschaftlichen Bauteilen sind möglich.
Technische WEG-Unterlagen und Wartungsprotokolle prüfen.Rechtliche Risiken
Der Kellerraum ist lediglich verwaltungsseitig zugeordnet und nicht als Sondereigentum eingetragen.
Teilungserklärung und konkrete Zuordnung vor Gebot prüfen.Die Unterlagen nennen den Zwangsversteigerungsvermerk; Rang- und bestehenbleibende Rechte müssen im Termin geklärt werden.
Aktuellen Grundbuchstand und Versteigerungsbedingungen beim Gericht prüfen.Fläche, Ausstattung und Zustand der Wohnung wurden nicht vollständig verifiziert.
Innenbesichtigung, Unterlagenabgleich und Besitzprüfung durchführen.Vor dem Gebot verifizieren
- Parserseitiger Verkehrswert von 529.376 EUR widerspricht den amtlichen Unterlagen mit 96.000 EUR; gerichtliche Bestätigung empfohlen.
- Innenzustand, tatsächliche Ausstattung und mögliche Schäden der Wohnung sind ungeklärt.
- Aktuelle WEG-Protokolle, genaue Strangsanierungsplanung und Kostenverteilung fehlen.
- Aktuelle bestehenbleibende Rechte und das geringste Gebot wurden nicht vollständig verifiziert.
- Die genaue Lage des Kellerraums ist ungeklärt.